Cos'è
La visura catastale è un documento estratto dall’archivio del Catasto e rilasciato dall’Agenzia delle Entrate, che descrivere in modo dettagliato un immobile – che si tratti di un fabbricato o di un terreno – dal punto di vista tecnico e identificativo.
Nel documento, infatti, si trovano dati di localizzazione dell’immobile (indirizzo completo, numero civico, piano), dati identificativi catastali (Comune, sezione urbana, foglio, particella e subalterno), dati reddituali (categoria catastale, classe, consistenza espressa in vani i superficie, rendita catastale, zona censuaria) e i dati anagrafici di chi detiene diritti reali – come la proprietà o l’usufrutto – con eventuali indicazioni su quote, tipologia di diritto e regime patrimoniale. In alcuni casi, sono presenti anche annotazioni o segnalazioni di variazioni catastali.
Il suo scopo principale è quello di individuare con precisione ogni immobile presente sul territorio italiano, attraverso elementi come il foglio, la particella e il subalterno. Oltre a fornire questi riferimenti tecnici, la visura riporta anche la rendita catastale, base di calcolo per imposte come l’IMU, e consente di ricostruire, richiedendo la visura storica, la cronologia dei titolari dei diritti reali sull’immobile e le eventuali modifiche edilizie intervenute nel tempo.
La visura catastale è un documento utile per operazioni immobiliari e adempimenti fiscali, come pratiche edilizie, successioni, atti notarili e compravendite di fabbricati o terreni. Tuttavia, non costituisce prova giuridica della proprietà, funzione che spetta invece alla visura ipotecaria.
Esistono diverse tipologie di documenti catastali: la visura
per immobile,
per soggetto,
storica,
certificata e
nazionale.
Può essere richiesta attraverso una ricerca basata sui dati catastali dell’immobile oppure tramite i dati anagrafici del soggetto intestatario, sia esso persona fisica o giuridica.
Va precisato, infine, che la visura catastale non include i dati grafici, come mappe o planimetrie, i quali devono essere richiesti separatamente tramite estratti di mappa o planimetrie catastali.
Da sapere! I diritti reali sugli immobili comprendono: diritto di proprietà, usufrutto, uso, abitazione, servitù prediali, enfiteusi, superficie.
A cosa serve
Le visure catastali sono uno strumento utile per molti soggetti, non solo per i proprietari di immobili ma anche per numerosi professionisti e operatori del settore.
Ecco chi le consulta più frequentemente.
Utilità per cittadini e privati
Proprietari di case o terreni: per verificare i dati catastali dei propri immobili, ottenere rendite, superfici e identificativi ufficiali.
Acquirenti: per controllare intestatari e informazioni catastali prima di acquistare un immobile.
Eredi o beneficiari di donazioni: per individuare gli immobili da inserire nelle pratiche di successione o donazione.
Utilità per professionisti legali e tecnici
Notai: per predisporre atti di compravendita, donazione, successione o divisione ereditaria.
Avvocati: per cause civili o giudiziarie che coinvolgono beni immobili.
Geometri, architetti, ingegneri: per pratiche edilizie, aggiornamenti catastali, rilievi tecnici e progetti
Utilità per professionisti fiscali ed economici
Commercialisti e consulenti fiscali: per dichiarazioni dei redditi, IMU, pianificazione patrimoniale.
Periti e consulenti tecnici (CTU): per redigere perizie immobiliari o relazioni per il tribunale.
Utilità per enti pubblici e operatori immobiliari
Agenzie immobiliari: per raccogliere informazioni catastali sugli immobili in vendita o locazione.
Banche e istituti finanziari: per valutazioni patrimoniali e pratiche di mutuo.
Comuni e uffici pubblici: per verifiche tributarie, urbanistiche o anagrafiche.
Da ricordare: la visura del catasto ha un valore informativo. Il Catasto infatti è un ente non probatorio, pertanto, non ha valenza legale. Se si vuole verificare se un immobile è gravato da ipoteche bisogna richiedere una visura ipotecaria. Scopri la
differenza tra ipocatastale e catastale.
Tipologie
Visura catastale per immobile
La visura catastale per immobile, conosciuta anche come visura per fabbricato o visura per terreno, contiene tutti i dati identificativi e fiscali relativi a un singolo bene immobile, come foglio, particella, subalterno, indirizzo, categoria catastale, classe, consistenza, rendita catastale, intestatari e quote di proprietà.
Serve per verificare la situazione catastale di un fabbricato o di un terreno, ed è utile in caso di compravendita, successione, pratiche edilizie, calcolo di imposte (IMU, TARI), allacciamenti, ISEE e altre finalità amministrative.
Visura catastale per soggetto
La visura catastale per soggetto, anche nota come visura nominativa o visura per codice fiscale, riporta l’elenco completo degli immobili intestati a una persona fisica o giuridica in un determinato Comune o Provincia, specificando per ciascun bene i dati catastali (foglio, particella, subalterno), la rendita, la tipologia, le quote di intestazione e i diritti reali associati.
Serve a ricostruire il patrimonio immobiliare di un soggetto, ed è particolarmente utile in caso di successioni, divisioni ereditarie, dichiarazioni fiscali, ISEE verifiche patrimoniali, contenziosi legali o attività notarili.
Visura catastale storica per immobile
La visura catastale storica per immobile descrive in ordine cronologico tutte le variazioni catastali che hanno interessato un determinato immobile (fabbricato o terreno), dalla sua registrazione al Catasto fino a oggi: cambi di intestatario, modifiche di categoria, classe, rendita, consistenza, atti di voltura, fusioni o soppressioni.
Serve per ricostruire la storia catastale di un bene, ed è indispensabile in caso di successioni complesse, pratiche edilizie, perizie, contenziosi o verifiche legali sulla titolarità e sull’evoluzione dell’immobile nel tempo.
Visura catastale storica per soggetto
La visura catastale storica per soggetto, chiamata anche visura storica nominativa, riporta l’elenco completo degli immobili posseduti nel tempo da una persona fisica o giuridica, indicando tutte le variazioni catastali avvenute nel corso degli anni: acquisti, vendite, modifiche di categoria, rendita, consistenza, quote di intestazione e atti da cui derivano le variazioni.
Serve per ricostruire lo storico del patrimonio immobiliare di un soggetto, ed è utile in caso di successioni, divisioni ereditarie, perizie, verifiche fiscali o legali retroattive, e per redigere relazioni tecniche complete.
Esempio di visura catastale storica
Download esempio
Da sapere: la visura storica mostra tutte le modifiche registrate al Catasto dal 1988 a oggi.
Visura catastale nazionale
La visura catastale nazionale è un documento che l’Agenzia delle Entrate rilascia unicamente a soggetti autorizzati e convenzionati (come portali online o professionisti accreditati). Consente di ottenere, in un’unica richiesta, l’elenco completo di tutti gli immobili intestati a una persona fisica o giuridica su tutto il territorio italiano (ad eccezione delle province autonome di Trento e Bolzano).
Serve per ricostruzioni patrimoniali complete, ed è particolarmente utile in caso di successioni, divisioni ereditarie, cause civili, verifiche fiscali e pianificazione patrimoniale. Può essere richiesta anche in versione storica o certificata, se necessario.
Visura catastale provinciale
La visura catastale provinciale permette di consultare tutti gli immobili intestati a un soggetto (persona fisica o giuridica) all’interno di una singola provincia, includendo i dati catastali, la rendita, le quote di intestazione e i diritti reali.
Serve per verificare il patrimonio immobiliare locale di un soggetto. È la modalità standard di accesso alla visura tramite il portale dell’Agenzia delle Entrate.
Certificato catastale
Il certificato catastale, anche noto come visura catastale certificata, contiene gli stessi dati di una visura ordinaria (immobile o soggetto), ma viene prodotto in modalità autenticata, con firma digitale, timbro elettronico e attestazione di conformità. A differenza della visura semplice, ha valore legale nei confronti della Pubblica Amministrazione e può essere utilizzato in ambiti giudiziari, fiscali o amministrativi, come appalti pubblici, istanze formali, successioni e ricorsi.
Da sapere: questo documento non attesta la proprietà di un immobile, certifica i dati identificativi di un immobile censito nell'archivio del Catasto.
Planimetria catastale
La planimetria catastale, spesso chiamata elaborato planimetrico o mappa catastale o piantina catastale, rappresenta graficamente, in scala 1:200, la disposizione interna di un’unità immobiliare urbana, indicando contorni, ambienti, destinazioni d’uso, orientamento, piano, altezze, unità confinanti e dati identificativi (foglio, particella, subalterno).
Serve a dimostrare lo stato di fatto dell’immobile in occasione di compravendite, rogiti notarili, successioni, pratiche edilizie e per attestare la conformità urbanistica e catastale.
Quanto costa una planimetria catastale? La ricerca della planimetria catastale prevede il costo di 4,50 € al quale va sommato il costo del download pari a 13,50 € per ogni file .pdf estratto. Dunque, il costo totale è di 18,00 €.
Da sapere: la planimetria può essere richiesta anche per unità immobiliari soppresse, ma soltanto dai soggetti che, al momento della soppressione, vantavano diritti reali di godimento sull’immobile e, in genere, da chi ha legittimo interesse o possa dimostrare di agire per conto di questi, oltre che dai soggetti riconducibili ad immobili derivati da quelli soppressi.
Esempio di planimetria catastale
Confronto tra le tipologie di visure catastali
| Tipologia |
Contenuto |
Quando si usa |
Chi può richiederla |
Ambito territoriale |
Valore legale |
| Visura per immobile |
Dati catastali di un singolo bene (foglio, particella, rendita, intestatari) |
Per verificare i dati di un fabbricato o terreno, IMU, pratiche edilizie |
Chi conosce i dati catastali dell'immobile |
Comune specifico |
No |
| Visura per soggetto |
Elenco degli immobili intestati a un soggetto in una provincia |
Per eredità, verifiche patrimoniali, ISEE, IMU |
Chi possiede nome, codice fiscale e provincia |
Provinciale |
No |
| Visura storica per immobile |
Cronologia delle variazioni di un singolo immobile dal 1988 |
Per successioni, contenziosi, perizie, volture |
Chi possiede i dati catastali dell'immobile |
Comune specifico |
No |
| Visura storica per soggetto |
Cronologia degli immobili posseduti da un soggetto e relative variazioni |
Per ricostruzioni patrimoniali e verifiche legali |
Chi possiede nome, codice fiscale e provincia |
Provinciale |
No |
| Certificato catastale |
Versione ufficiale con valore legale della visura (immobile o soggetto) |
Per atti legali, bandi pubblici, ricorsi e istanze formali |
Chi ha titolo/interesse e i dati catastali o identificativi |
Provinciale o nazionale |
Sì |
| Visura nazionale |
Elenco completo degli immobili intestati a un soggetto su tutto il territorio nazionale |
Per successioni, cause ereditarie, verifiche globali |
Professionisti o tramite portali autorizzati |
Nazionale (esclusi Trento e Bolzano) |
No (salvo se certificata) |
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