A cosa serve la visura catastale (Rogito, IMU, Successione)
Quello catastale è un documento, spesso richiesto da notai e geometri, che serve ad avere un quadro chiaro e aggiornato su proprietari, quote e caratteristiche degli immobili. In particolare,
la consultazione catastale serve:
- per calcolare imposte e tasse come IMU e TARI e per calcolare il valore catastale ai fini ISEE;
- per il rogito negli atti di compravendita immobiliare, successioni ereditarie, donazioni o divisioni patrimoniali;
- per stipulare contratti di affitto o per richieste di mutui bancari;
- per l'allaccio di nuove utenze domestiche come luce e gas.
Da sapere: il termine visura catastale si riferisce a un documento che spesso, nel linguaggio comune, è chiamato anche con diciture equivalenti come consultazione catastale, ispezione catastale, documento catastale o visura del Catasto, termini che di fatto sono sinonimi.
Tipologie di visura e quale scegliere: per soggetto o immobile
Le tipologie di visure catastali disponibili presso l’Agenzia delle Entrate sono regolate dall’art. 3 del Provvedimento del Direttore dell’Agenzia del Territorio del 12 ottobre 2006 e sono: la visura per immobile, per soggetto, storica e certificata.
È possibile richiederle indicando i dati catastali dell’immobile oppure i dati anagrafici del soggetto come ad esempio il codice fiscale.
Visura catastale per immobile: per chi conosce i dati catastali
Esempio di visura catastale per immobile attuale
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Attuale
La visura catastale per immobile identifica - attraverso i dati catastali registrati al momento della richiesta - un fabbricato o un terreno.
Esempi di utilizzo pratico:
- compravendita immobiliare, per controllare la titolarità, la corretta intestazione e la corrispondenza tra dati catastali e situazione reale;
- atti notarili, come compravendite, donazioni, successioni o mutui ipotecari, che richiedono l’indicazione puntuale dei dati catastali;
- calcolo di imposte (IMU, TASI, successioni, donazioni), in cui la rendita catastale è il riferimento per determinare la base imponibile;
- pratiche edilizie, dove la visura va allegata a CILA, SCIA o permessi di costruire per dimostrare la regolarità catastale;
- successioni, per identificare con precisione l’immobile ereditato e calcolare il valore imponibile;
- stime e perizie tecniche, dove i dati catastali servono come base per relazioni asseverate o valutazioni di mercato;
- locazioni e affitti, per verificare categoria catastale, destinazione d’uso e compatibilità con il contratto;
- contenziosi e procedimenti legali, in caso di divisioni ereditarie, separazioni, esecuzioni o accertamenti giudiziari;
- gestione di terreni agricoli, per verificare superficie, classe e qualità colturale ai fini di agevolazioni o contratti agrari.
All’interno della visura si trovano:
- i dati catastali dell’immobile (Comune, sezione urbana, foglio, particella, subalterno);
- i dati di localizzazione (indirizzo, piano);
- le informazioni reddituali (categoria catastale, classe, consistenza in vani o metri quadrati, rendita catastale, zona censuaria);
- gli intestatari e le quote di proprietà, con indicazione dei diritti reali (es. proprietà, usufrutto) e del regime patrimoniale.
Storica: per vedere i passaggi di proprietà e le variazioni nel tempo
La visura catastale per immobile - storica consente di conoscere, in ordine cronologico, tutte le variazioni catastali che hanno interessato un determinato fabbricato o terreno dalla sua registrazione al Catasto fino a oggi.
Esempi di utilizzo pratico:
- ricostruzione della storia di proprietà, per individuare i precedenti intestatari, le quote e le date dei passaggi (successioni, vendite, donazioni);
- successioni complesse, in cui è necessario risalire all’intestatario originario o ricostruire la catena ereditaria;
- cause su diritti reali o usucapione, dove serve dimostrare la continuità della titolarità catastale nel tempo;
- verifica di volture non registrate, per individuare eventuali passaggi non aggiornati nei registri catastali;
- controllo dell’evoluzione dell’immobile, in caso di modifiche alla categoria, alla consistenza o alla rendita;
- atti notarili, dove la visura storica può essere allegata a supporto della trasparenza nella compravendita o in contratti di mutuo;
- aggiornamenti post-lavori edilizi, per verificare se le modifiche strutturali sono state regolarmente dichiarate;
- regolarizzazione fiscale o catastale, utile per enti, imprese o famiglie che vogliono verificare la correttezza delle informazioni registrate.
Il documento riporta:
- i dati catastali dell’immobile (Comune, foglio, particella, subalterno);
- tutte le modifiche registrate nel tempo: cambi di intestatari, variazioni di categoria catastale, classe, rendita, consistenza, atti di voltura, accorpamenti o soppressioni;
- l’evoluzione dei diritti reali (es. trasferimenti di proprietà, passaggi per successione o donazione);
- la successione temporale delle intestazioni e delle caratteristiche tecniche e fiscali.
Esempio di visura catastale per immobile storica
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Visura catastale per soggetto: per chi vuole scoprire le proprietà di una persona o azienda
Esempio di visura catastale per soggetto (persona fisica)
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Persona fisica
La visura catastale per soggetto – persona fisica consente di ottenere l’elenco completo degli immobili – fabbricati e terreni – intestati a una persona fisica, identificata tramite codice fiscale. È disponibile sia in modalità attuale (alla data della richiesta) che storica.
Uno strumento utile in numerose situazioni professionali e personali, dalla gestione patrimoniale alle verifiche documentali. Questa tipologia di visura catastale
è utile per:
- verificare il patrimonio immobiliare in vista di compravendite, divisioni o donazioni;
- predisporre pratiche di successione, ricostruendo intestazioni e quote di possesso;
- svolgere controlli fiscali per IMU e TASI, o per calcolare la base imponibile;
- condurre due diligence in contesti di affidamenti, contenziosi o procedure esecutive;
- aggiornare i dati catastali in vista di volture o interventi edilizi;
- gestire locazioni, verificando categoria catastale, destinazione d’uso e conformità contrattuale;
- analizzare lo storico delle intestazioni per perizie, asse ereditario o contese familiari.
In questa visura sono indicati:
- i dati identificativi del soggetto: nome, cognome e codice fiscale;
- l’elenco degli immobili intestati per ciascun comune, con riferimenti catastali (sezione, foglio, particella, subalterno);
- la descrizione delle unità: tipologia, categoria, classe, consistenza, rendita;
- i diritti reali e le quote: proprietà, nuda proprietà, usufrutto, comunione, eventuale regime patrimoniale;
- lo stato attuale o storico delle intestazioni, in base alla tipologia di visura richiesta.
Persona giuridica
La visura catastale per soggetto – persona giuridica consente di identificare tutti gli immobili – fabbricati e terreni – intestati a un’impresa o ente, tramite codice fiscale o partita IVA. È disponibile sia in versione attuale che storica, in base alla data della richiesta.
Si tratta di un documento che risulta essere utile a chi gestisce il patrimonio aziendale, svolge analisi finanziarie o cura operazioni straordinarie. In particolare
è utile per:
- svolgere due diligence in caso di acquisizioni, fusioni, scissioni o cessioni di rami d’azienda;
- supportare istruttorie bancarie, valutazioni di affidamento e rilascio di garanzie reali;
- ricostruire e riconciliare il patrimonio immobiliare per bilanci e attività di auditing;
- gestire locazioni commerciali, verificando categoria catastale e destinazione d’uso;
- predisporre pratiche edilizie e volture legate a variazioni societarie o lavori su immobili;
- calcolare imposte locali (IMU) e adempiere agli obblighi fiscali connessi agli immobili aziendali;
- affrontare contenziosi o procedure esecutive, ricostruendo le intestazioni e le quote di possesso;
- pianificare operazioni patrimoniali e redigere perizie estimative.
In questa visura troviamo:
- i dati identificativi dell’impresa o ente: denominazione, codice fiscale/partita IVA, sede;
- l’elenco degli immobili per comune, con i relativi riferimenti catastali (sezione, foglio, particella, subalterno);
- le informazioni tecniche delle unità: tipologia, categoria, classe, consistenza, rendita;
- i diritti reali e le quote intestate al soggetto: proprietà, comproprietà, nuda proprietà, usufrutto;
- lo stato attuale o storico delle intestazioni, secondo la modalità di visura richiesta.
Oltre a queste, l'Ufficio del Territorio dell'Agenzia delle Entrate rilascia anche altri documenti affini che possono risultare utili, come
la planimetria catastale, l'estratto di mappa,
la visura ipotecaria e il certificato storico.
Differenza tra visura catastale attuale e storica
Quando si consultano gli archivi catastali, una delle prime scelte da fare riguarda la tipologia: attuale o storica. La differenza principale sta nel periodo di riferimento e nell’obiettivo per cui viene utilizzata.
La visura attuale è una sorta di fotografia dell’immobile alla data della richiesta. Mostra chi ne risulta intestatario in quel momento, quali diritti reali sono registrati (come proprietà, usufrutto, nuda proprietà) e include i dati identificativi e reddituali contenuti negli archivi del Catasto. È un documento sintetico, adatto quando serve un’informazione aggiornata e operativa, ad esempio per predisporre un atto, verificare rapidamente un’intestazione o controllare rendita e consistenza ai fini fiscali.
La visura storica, invece, è più simile a una biografia dell’immobile. Non si limita allo stato attuale, ma ripercorre tutti i passaggi rilevanti avvenuti nel tempo: cambi di intestazione, modifiche alla categoria o classe catastale, variazioni di consistenza, fusioni o soppressioni di particelle e subalterni. Per ogni evento viene indicata la relativa data, permettendo così di ricostruire con precisione l’evoluzione dell’immobile fino all’assetto attuale.
In pratica, si richiede la visura attuale quando c’è bisogno di un riscontro immediato e aggiornato, senza indagare il passato. La visura storica, invece, è la scelta giusta quando si devono analizzare eventi pregressi, ricostruire la catena delle intestazioni, comprendere l’origine di una variazione o affrontare situazioni più articolate, come successioni, divisioni ereditarie o contenziosi.
Tabella comparativa
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Visura attuale |
Visura storica |
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Orizzonte temporale
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Solo stato alla data della richiesta.
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Cronologia completa delle variazioni nel tempo.
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Contenuti principali
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Intestatari vigenti, diritti reali, dati identificativi e reddituali attuali.
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Tutti gli eventi di mutazione: passaggi d’intestazione, cambi categoria/classe/consistenza, fusioni/soppressioni con date.
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Finalità tipiche
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Atti immediati, calcolo imposte correnti, verifiche operative.
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Ricostruzioni, perizie, successioni, contenziosi, due diligence.
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Quando sceglierla
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Quando serve confermare chi risulta intestatario oggi e i dati aggiornati.
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Quando serve capire “come e quando” si è arrivati allo stato attuale.
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Lettura e lunghezza
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Più snella e immediata.
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Più estesa; richiede lettura sequenziale degli eventi.
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Dati necessari
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Identificativi immobile/soggetto.
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Identificativi immobile/soggetto + periodo storico (se richiesto).
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Punti di forza
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Rapidità, chiarezza sul presente.
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Completezza storica, tracciabilità delle modifiche.
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| Limiti specifici |
Non mostra il percorso delle variazioni pregresse. |
Può risultare articolata e richiedere tempo di analisi. |
| Integrazioni consigliate |
Ispezione ipotecaria per gravami/titolarità. |
Ispezione ipotecaria e volture per allineare titoli e Catasto. |
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