Calcolo del valore catastale dell'immobile

Il valore catastale non si calcola con una formula unica. Prima devi capire se il calcolo serve per registro, successione, donazione, imposte ipotecarie e catastali oppure per l’IMU. Poi devi distinguere tra fabbricati e terreni agricoli.

Scegli la formula corretta per il calcolo del valore catastale

Il calcolo cambia a seconda della finalità fiscale. Scegli il caso corretto e vai direttamente alla formula con l’esempio.

Imposta di Registro, imposta sulle successioni e donazioni, imposte ipotecaria e catastale

Fabbricati

Valore catastale calcolato dalla rendita catastale.

rendita catastale × 1,05 × moltiplicatore catastale

Vai al calcolo fabbricati

Terreni agricoli

Valore catastale calcolato dal reddito dominicale.

reddito dominicale × 1,25 × 90

Vai al calcolo terreni

IMU

Fabbricati

Base imponibile IMU calcolata dalla rendita catastale.

rendita catastale × 1,05 × moltiplicatore IMU

Vai al calcolo IMU fabbricati

Terreni agricoli

Base imponibile IMU calcolata dal reddito dominicale.

reddito dominicale × 1,25 × 135

Vai al calcolo IMU terreni

Formule, esempi e differenze

Come si calcola il valore catastale: fabbricati, terreni e IMU

Il valore catastale è un valore fiscale convenzionale usato per calcolare, nei casi previsti, imposte di registro, successione, donazione, imposte ipotecarie e catastale. Ai fini IMU, invece, è più corretto parlare di base imponibile IMU, perché cambiano i moltiplicatori e, per le aree edificabili, cambia anche il criterio di calcolo.

Quale formula usare per calcolare il valore catastale?

La formula corretta dipende prima dalla finalità fiscale e poi dal tipo di immobile:

per imposta di Registro, imposta sulle successioni e donazioni, imposte ipotecaria e catastale si calcola il valore catastale;
per l’IMU si calcola la base imponibile IMU;
per i fabbricati si parte dalla rendita catastale;
per i terreni agricoli si parte dal reddito dominicale.

Valore catastale per imposta di Registro, imposta sulle successioni e donazioni, imposte ipotecaria e catastale

Per imposte di registro, successione, donazione, ipotecaria e catastale si parla propriamente di valore catastale. Il valore catastale non coincide con il valore di mercato dell’immobile: è una base fiscale calcolata con dati catastali, rivalutazioni e moltiplicatori.

Fabbricati

Come si calcola il valore catastale dei fabbricati

Il valore catastale dei fabbricati si calcola partendo dalla rendita catastale indicata nella visura catastale. La formula si applica, con il moltiplicatore corretto, ad abitazioni, uffici, negozi, box, magazzini e altri fabbricati iscritti in catasto.

Formula valore catastale fabbricati

rendita catastale × 1,05 × moltiplicatore catastale

La formula si legge così:

la rendita catastale è il dato presente nella visura catastale;
la rendita viene rivalutata del 5%, quindi si moltiplica per 1,05;
il moltiplicatore catastale cambia in base alla categoria catastale e all’eventuale agevolazione applicabile.

Esempio di calcolo

Un’abitazione ha rendita catastale di 600 euro ed è acquistata senza agevolazione prima casa. Il moltiplicatore catastale ordinario è 120.

Prima si rivaluta la rendita:

600 × 1,05 = 630

Poi si applica il moltiplicatore catastale:

630 × 120 = 75.600

Il valore catastale del fabbricato è 75.600 euro.

Terreni agricoli

Come si calcola il valore catastale dei terreni agricoli

Il valore catastale dei terreni agricoli non edificabili si calcola partendo dal reddito dominicale, non dalla rendita catastale. Il reddito dominicale è indicato nella visura catastale del terreno.

Formula valore catastale terreni agricoli

reddito dominicale × 1,25 × 90

La formula si legge così:

il reddito dominicale è il dato presente nella visura catastale del terreno;
il reddito dominicale viene rivalutato del 25%, quindi si moltiplica per 1,25;
il moltiplicatore da applicare è 90.

Esempio di calcolo

Un terreno agricolo non edificabile ha reddito dominicale di 80 euro.

Prima si rivaluta il reddito dominicale:

80 × 1,25 = 100

Poi si applica il moltiplicatore catastale:

100 × 90 = 9.000

Il valore catastale del terreno agricolo è 9.000 euro.

Base imponibile IMU per fabbricati e terreni agricoli

Ai fini IMU non si applicano sempre i moltiplicatori del valore catastale ordinario. Per questo è preferibile parlare di base imponibile IMU: per i fabbricati si parte dalla rendita catastale rivalutata, mentre per i terreni agricoli si parte dal reddito dominicale rivalutato.

Fabbricati

Come si calcola la base imponibile IMU dei fabbricati

La base imponibile IMU dei fabbricati iscritti in catasto si calcola dalla rendita catastale. La rendita catastale viene rivalutata del 5% e poi moltiplicata per il coefficiente IMU previsto per la categoria catastale.

Formula base imponibile IMU fabbricati

rendita catastale × 1,05 × moltiplicatore IMU

La formula si legge così:

la rendita catastale è il dato presente nella visura catastale;
la rendita viene rivalutata del 5%, quindi si moltiplica per 1,05;
il moltiplicatore IMU dipende dalla categoria catastale del fabbricato.

Esempio di calcolo

Un’abitazione ha rendita catastale di 600 euro. Se il moltiplicatore IMU applicabile è 160, il calcolo è diverso da quello usato per il valore catastale ordinario.

Prima si rivaluta la rendita:

600 × 1,05 = 630

Poi si applica il moltiplicatore IMU:

630 × 160 = 100.800

La base imponibile IMU del fabbricato è 100.800 euro. L’imposta dovuta si ottiene poi applicando aliquota comunale, quota di possesso e mesi di possesso.

Terreni agricoli

Come si calcola la base imponibile IMU dei terreni agricoli

La base imponibile IMU dei terreni agricoli imponibili si calcola partendo dal reddito dominicale. Il reddito dominicale viene rivalutato del 25% e poi moltiplicato per 135.

Formula base imponibile IMU terreni agricoli

reddito dominicale × 1,25 × 135

La formula si legge così:

il reddito dominicale è il dato presente nella visura catastale del terreno;
il reddito dominicale viene rivalutato del 25%, quindi si moltiplica per 1,25;
il moltiplicatore ordinario per i terreni agricoli ai fini IMU è 135.

Esempio di calcolo

Un terreno agricolo ha reddito dominicale di 80 euro.

Prima si rivaluta il reddito dominicale:

80 × 1,25 = 100

Poi si applica il moltiplicatore IMU:

100 × 135 = 13.500

La base imponibile IMU del terreno agricolo è 13.500 euro.

Come si calcola la base imponibile IMU delle aree edificabili

Le aree edificabili non seguono le formule previste per fabbricati e terreni agricoli. Ai fini IMU, la base imponibile è il valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione.

Tabelle di riferimento

Coefficienti catastali e moltiplicatori IMU

I moltiplicatori cambiano in base alla finalità del calcolo. Per imposta di Registro, imposta sulle successioni e donazioni, imposte ipotecaria e catastale si usano i coefficienti del valore catastale ordinario; per l’IMU si usano invece i moltiplicatori previsti per la base imponibile IMU.

Imposta di Registro, imposta sulle successioni e donazioni, imposte ipotecaria e catastale

Tabella dei coefficienti per il valore catastale ordinario

Questa tabella serve quando devi calcolare il valore catastale per imposte diverse dall’IMU. I coefficienti indicati sono coefficienti diretti: si applicano alla rendita catastale o al reddito dominicale non rivalutati.

Coefficienti diretti per il calcolo del valore catastale ordinario.
Immobile o categoria catastale	Dato di partenza	Coefficiente diretto	Formula rapida
Abitazione prima casa e relative pertinenze agevolate	Rendita catastale	115,5	rendita catastale × 115,5
Fabbricati gruppo A, esclusa categoria A/10	Rendita catastale	126	rendita catastale × 126
Fabbricati gruppo B	Rendita catastale	176,4	rendita catastale × 176,4
Fabbricati gruppo C, esclusa categoria C/1	Rendita catastale	126	rendita catastale × 126
Fabbricati categoria A/10, uffici e studi privati	Rendita catastale	63	rendita catastale × 63
Fabbricati categoria C/1, negozi e botteghe	Rendita catastale	42,84	rendita catastale × 42,84
Fabbricati gruppo D	Rendita catastale	63	rendita catastale × 63
Fabbricati gruppo E	Rendita catastale	42,84	rendita catastale × 42,84
Terreni agricoli non edificabili	Reddito dominicale	112,5	reddito dominicale × 112,5

I coefficienti diretti incorporano già la rivalutazione del dato catastale. Ad esempio, per un fabbricato del gruppo A diverso dalla prima casa, la formula estesa rendita catastale × 1,05 × 120 equivale alla formula rapida rendita catastale × 126.

IMU

Tabella dei moltiplicatori per la base imponibile IMU

Questa tabella serve quando devi calcolare la base imponibile IMU. Per i fabbricati si parte dalla rendita catastale rivalutata del 5%; per i terreni agricoli imponibili si parte dal reddito dominicale rivalutato del 25%.

Moltiplicatori per il calcolo della base imponibile IMU.
Immobile o categoria catastale	Dato di partenza	Moltiplicatore IMU	Formula
Gruppo A, esclusa categoria A/10, e categorie C/2, C/6 e C/7	Rendita catastale	160	rendita catastale × 1,05 × 160
Gruppo B e categorie C/3, C/4 e C/5	Rendita catastale	140	rendita catastale × 1,05 × 140
Categoria A/10 e categoria D/5	Rendita catastale	80	rendita catastale × 1,05 × 80
Gruppo D, esclusa categoria D/5	Rendita catastale	65	rendita catastale × 1,05 × 65
Categoria C/1, negozi e botteghe	Rendita catastale	55	rendita catastale × 1,05 × 55
Terreni agricoli imponibili	Reddito dominicale	135	reddito dominicale × 1,25 × 135
Aree edificabili	Valore venale	Non previsto	valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione

La tabella IMU non determina direttamente l’imposta da pagare: individua la base imponibile. L’IMU dovuta si calcola poi applicando aliquota comunale, quota di possesso e mesi di possesso.

Utilizzo pratico

A cosa serve calcolare il valore catastale

Calcolare il valore catastale serve a individuare un valore fiscale convenzionale dell’immobile, utile per determinare alcune imposte collegate a compravendite, successioni, donazioni e altri adempimenti immobiliari. Non si tratta del valore di mercato dell’immobile, ma di una base di calcolo ottenuta partendo dalla rendita catastale o, per i terreni agricoli, dal reddito dominicale.

Compravendite immobiliari

Nei casi in cui si applica il sistema del prezzo-valore, il valore catastale può essere utilizzato come base per calcolare le imposte dovute sull’acquisto di immobili abitativi e relative pertinenze, indipendentemente dal prezzo pattuito nell’atto.

Successioni ereditarie

In caso di successione, il valore catastale aiuta a determinare il valore fiscale degli immobili o delle quote immobiliari da indicare nella dichiarazione, ai fini del calcolo delle imposte dovute.

Donazioni di immobili

Quando un immobile viene donato, il valore catastale può essere necessario per individuare la base di calcolo delle imposte collegate al trasferimento, comprese le imposte ipotecaria e catastale.

IMU e tributi locali

Ai fini IMU il calcolo segue regole specifiche: si parte dalla rendita catastale rivalutata e si applicano moltiplicatori diversi da quelli usati per le imposte Registro, successioni, donazioni, ipotecaria e catastale.

Perché è importante conoscerlo prima di un adempimento

Il valore catastale consente di stimare in anticipo la possibile base fiscale dell’immobile e di verificare se la rendita catastale indicata in visura è il dato corretto da utilizzare. È utile soprattutto quando bisogna preparare un atto, una dichiarazione o una pratica fiscale collegata all’immobile.

Prima di effettuare il calcolo è opportuno controllare:

la rendita catastale risultante dalla visura catastale;
la categoria catastale dell’immobile;
l’eventuale applicazione dell’agevolazione prima casa;
la differenza tra calcolo ordinario e calcolo ai fini IMU.

Valore catastale e valore di mercato non coincidono

Il valore catastale è un valore fiscale calcolato con regole convenzionali. Il valore di mercato, invece, dipende da caratteristiche concrete dell’immobile, come posizione, stato di conservazione, dimensioni, domanda, offerta e andamento del mercato immobiliare.

Per questo motivo il valore catastale può essere molto diverso dal prezzo effettivo di vendita o dal valore stimato in una perizia.

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Domande frequenti

Faq sul valore catastale

Il valore catastale coincide con il valore di mercato?

No. Il valore catastale è un valore fiscale calcolato con criteri convenzionali. Il valore di mercato, invece, dipende da domanda, offerta, posizione, stato dell'immobile e caratteristiche effettive del bene.

Cos’è la rendita catastale?

La rendita catastale è il valore fiscale attribuito a un fabbricato iscritto al Catasto. È indicata nella visura catastale e serve come dato di partenza per calcolare il valore catastale dell’immobile e, nei casi previsti, la base imponibile IMU.

Per calcolare il valore catastale di un fabbricato, la rendita catastale viene rivalutata del 5% e poi moltiplicata per il coefficiente previsto dalla categoria catastale e dalla finalità del calcolo. Per i terreni agricoli, invece, non si usa la rendita catastale ma il reddito dominicale.

Dove trovo la rendita catastale?

La rendita catastale si trova nella visura catastale dell’immobile. Nella visura è indicata insieme agli altri dati catastali del fabbricato, come Comune, sezione, foglio, particella, subalterno, categoria, classe e consistenza.

Per calcolare il valore catastale devi usare la rendita catastale non rivalutata indicata nella visura. La rivalutazione del 5% si applica solo nel passaggio successivo, quando esegui la formula di calcolo. Se invece devi calcolare il valore di un terreno agricolo, il dato da cercare non è la rendita catastale ma il reddito dominicale.