Visura ipotecaria: cos'è e come ottenerla online

La visura ipotecaria restituisce ciò che è stato trascritto o iscritto nei Registri Immobiliari: è lo strumento per capire quali vincoli incidono su proprietà, uso o circolazione dell'immobile.

• ipoteche volontarie, giudiziali o legali, con frazionamenti, postergazioni e annotazioni di cancellazione o parziale cancellazione;
• pignoramenti, espropriazioni e sequestri (conservativi o giudiziari);
• domande e provvedimenti giudiziali: usucapione, annullamento/risoluzione della vendita, simulazione, revocatoria, riduzione, divisione ereditaria, regolamento confini e servitù coattive;
• preliminari di compravendita trascritti (opponibili ai terzi);
• diritti reali di godimento: usufrutto, uso, abitazione, servitù, superficie, enfiteusi;
• locazioni ultranovennali e affitto d’azienda trascritti;
• vincoli familiari e di destinazione: fondo patrimoniale, assegnazione della casa familiare, vincoli ex art. 2645-ter c.c.

• abusi edilizi e irregolarità urbanistiche (titoli mancanti, sanatorie non rilasciate);
• difformità catastali e incoerenze tra planimetria e stato di fatto;
• oneri condominiali insoluti e spese straordinarie deliberate;
• vincoli urbanistici, paesaggistici o ambientali non trascritti (es. piani regolatori, vincoli idrogeologici);
• vincoli di edilizia agevolata/erp non trascritti (prezzo massimo, prelazioni comunali);
• servitù di fatto non trascritte (passi carrai “di uso”, tubazioni non formalizzate);
• morosità su utenze, canoni, tributi locali e sanzioni;
• conformità impianti, agibilità, APE e altre certificazioni tecniche.

Il conservatore dei registri immobiliari deve rilasciare a chiunque ne fa richiesta copia delle trascrizioni, delle iscrizioni e delle annotazioni, o il certificato che non ve ne è alcuna. Art. 2673 Codice Civile

Quindi, la visura ipotecaria è un documento pubblico e può essere richiesta da chiunque senza necessità di dimostrare un interesse diretto o di essere titolare di diritti sull’immobile. Questo diritto è sancito dall’articolo 2673 del Codice Civile.

La relazione ipocatastale è un documento tecnico approfondito che ricostruisce nel dettaglio la situazione giuridica di un immobile o di un soggetto. Diversamente dalla semplice visura ipocatastale, che offre un riepilogo sintetico delle formalità registrate, la relazione fornisce un’analisi completa e ordinata.

• tutte le formalità presenti in Conservatoria, in ordine cronologico;
• i riferimenti completi agli atti di provenienza, come compravendite, successioni, donazioni, pignoramenti e ipoteche;
• una ricostruzione della storia giuridica dell’immobile o del patrimonio immobiliare del soggetto.

È il documento di riferimento in ambito legale, notarile, nelle aste immobiliari e nelle attività di due diligence, perché consente di verificare la piena disponibilità giuridica del bene.

In pratica, la visura ipotecaria restituisce una fotografia sintetica, aggiornata al momento della richiesta, mentre la relazione ipocatastale analizza l’intero percorso documentale, offrendo un quadro completo e certificato.

• trascrizioni relative ai passaggi di proprietà: queste includono compravendite, donazioni, pignoramenti e successioni. È importante notare che la Conservatoria competente per le trascrizioni degli atti potrebbe non necessariamente coincidere con la provincia del Comune in cui si trova l'immobile. Per semplificare la consultazione, OPEN Dot Com mette a disposizione un elenco dei comuni e delle rispettive Conservatorie corrispondenti.
• iscrizioni ipoteche volontarie (in caso di mutuo ad esempio), giudiziali e legali.
• annotazioni di cancellazioni o modifiche dello stato delle formalità precedenti.

Dall'elenco delle formalità relative a ciascuna visura immobiliare, è possibile identificare i titoli di proprietà dell'immobile. Questi titoli possono comprendere documenti come contratti di compravendita, donazioni, successioni o altre tipologie di atti. Le informazioni disponibili in ogni formalità includono il tipo di atto depositato, la data di registrazione e i numeri di riferimento dei registri.

A completamento del servizio di richiesta visure ipotecarie, oltre le formalità è possibile richiedere l'estrazione delle note.

Si tratta di uno strumento tecnico-giuridico essenziale per conoscere la storia di un immobile negli ultimi vent’anni.

La relazione ipotecaria ventennale è un documento che ricostruisce, attraverso i dati della Conservatoria e del Catasto, la situazione giuridica di un immobile o di un diritto reale. Verifica i passaggi di proprietà, l’attuale titolarità e la presenza di eventuali gravami, come ipoteche, pignoramenti o sequestri.

Il documento viene redatto da un professionista (notaio o tecnico abilitato) sulla base di ispezioni ufficiali nei Registri Immobiliari e nei database catastali dell’Agenzia delle Entrate.
È frequentemente utilizzata dai notai in fase di rogito, per garantire la continuità delle trascrizioni e l’assenza di vincoli che possano compromettere la validità dell’atto.

• assicura la continuità delle trascrizioni, come richiesto dall’art. 2650 c.c.;
• consente di verificare l’efficacia o la decadenza delle ipoteche (art. 2847 c.c.);
• rileva eventuali ipoteche prescritte nei confronti di terzi acquirenti (art. 2880 c.c.);
• evidenzia pignoramenti non rinnovati entro vent’anni (art. 2668-ter c.c.).

• identificazione catastale e storica dell’immobile;
• catena dei trasferimenti e dei diritti reali nel ventennio, con verifica della continuità delle trascrizioni;
• elenco analitico di trascrizioni, iscrizioni e annotazioni, con riferimenti di repertorio;
• verifica di ipoteche e altri gravami attivi o estinti;
• quadro riassuntivo su titolarità, vincoli e criticità.

• compravendita e mutuo: viene utilizzata dai notai per la redazione dell’atto notarile;
• procedure esecutive: è necessaria per l’istanza di vendita ex art. 567 c.p.c.;
• verifiche patrimoniali: utile per controllare ipoteche scadute, pignoramenti da rinnovare, domande giudiziali opponibili.