Le visure catastali sono uno strumento utile per molti soggetti, non solo per i proprietari di immobili ma anche per numerosi professionisti e operatori del settore.
Ecco chi le consulta più frequentemente.
Cittadini e privati
Proprietari di case o terreni: per verificare i dati catastali dei propri immobili, ottenere rendite, superfici e identificativi ufficiali.
Acquirenti: per controllare intestatari e informazioni catastali prima di acquistare un immobile.
Eredi o beneficiari di donazioni: per individuare gli immobili da inserire nelle pratiche di successione o donazione.
Professionisti legali e tecnici
Notai: per predisporre atti di compravendita, donazione, successione o divisione ereditaria.
Avvocati: per cause civili o giudiziarie che coinvolgono beni immobili.
Geometri, architetti, ingegneri: per pratiche edilizie, aggiornamenti catastali, rilievi tecnici e progetti
Professionisti fiscali ed economici
Commercialisti e consulenti fiscali: per dichiarazioni dei redditi, IMU, pianificazione patrimoniale.
Periti e consulenti tecnici (CTU): per redigere perizie immobiliari o relazioni per il tribunale.
Enti pubblici e operatori immobiliari
Agenzie immobiliari: per raccogliere informazioni catastali sugli immobili in vendita o locazione.
Banche e istituti finanziari: per valutazioni patrimoniali e pratiche di mutuo.
Comuni e uffici pubblici: per verifiche tributarie, urbanistiche o anagrafiche.
Da ricordare: la visura del catasto ha un valore informativo. Il Catasto infatti è un ente non probatorio, pertanto, non ha valenza legale. Se si vuole verificare se un immobile è gravato da ipoteche bisogna richiedere una visura ipotecaria. Scopri la
differenza tra ipocatastale e catastale.
Esistono diverse tipologie di visure, ognuna con caratteristiche e finalità specifiche. Di seguito una panoramica completa.
Visura catastale per immobile
La visura per immobile è il documento che consente di conoscere tutte le informazioni tecniche e fiscali relative a un singolo bene immobile, che si tratti di un fabbricato o di un terreno, registrato presso il Catasto. È la tipologia di visura più utilizzata, in quanto fornisce i dati identificativi, la rendita catastale, la categoria, la classe, la consistenza, l’indirizzo e le intestazioni dell’immobile.
Quando si utilizza?
- Per verificare i dati catastali di un appartamento, un box auto, un terreno agricolo o edificabile.
- Per il calcolo di IMU, TARI e imposte sugli immobili.
- In fase di compravendita, per controllare l’intestazione o la categoria catastale.
- Per pratiche edilizie, allacciamenti utenze, dichiarazioni ISEE o successioni.
Quali dati contiene? La visura per immobile riporta:
- Foglio, particella, subalterno e sezione catastale (se presente)
- Categoria e classe catastale
- Rendita catastale e zona censuaria
- Superficie (se disponibile)
- Intestatari (proprietario, usufruttuario, nuda proprietà, ecc.)
- Indirizzo completo
- Dati del diritto reale (quota, regime patrimoniale, tipo di atto)
Di cosa hai bisogno per richiederla? Per ottenerla sono necessari:
- Il Comune e la Provincia in cui si trova il bene
- I riferimenti catastali: foglio, particella, subalterno (facoltativa la sezione)
Da sapere: questa visura fornisce informazioni su un solo immobile per volta. Se vuoi verificare tutti gli immobili intestati a una persona, è preferibile richiedere la visura per soggetto.
Visura catastale per soggetto
La visura per soggetto consente di conoscere tutti gli immobili intestati a una persona fisica o giuridica. È la scelta ideale quando non si conoscono i dati catastali dell’immobile ma si vuole ricostruire il patrimonio immobiliare di un determinato soggetto.
Si tratta di una consultazione nominativa: attraverso il codice fiscale e il nome del titolare si ottiene l’elenco completo dei beni immobili a lui intestati in una determinata provincia (o sull’intero territorio nazionale, a seconda del tipo di accesso).
Quando si utilizza?
- Per eredità, donazioni, divisioni patrimoniali
- Per cause legali e verifiche patrimoniali
- Per dichiarazioni fiscali, ISEE, IMU, successioni
- Per agenzie immobiliari, notai, periti, avvocati
Quali dati contiene? La visura per soggetto riporta:
- L’elenco degli immobili intestati in un dato Comune o Provincia
- Dati catastali essenziali: foglio, particella, subalterno
- Tipologia e rendita degli immobili (fabbricati, terreni)
- Quota di intestazione e diritto reale (piena proprietà, nuda proprietà, usufrutto, ecc.)
- Dati anagrafici dell’intestatario
- Eventuali note e annotazioni presenti negli archivi catastali
Di cosa hai bisogno per richiederla? Per richiederla sono necessari:
- Nome e cognome del soggetto (oppure ragione sociale per persone giuridiche)
- Codice fiscale
- Provincia o Comune di riferimento (la ricerca è provinciale, salvo accessi accreditati)
Da sapere: per motivi di privacy, le planimetrie catastali non sono consultabili tramite questa modalità se non si è titolari o delegati.
La visura storica è il documento che consente di ricostruire l’evoluzione nel tempo di un immobile o della titolarità di un soggetto. A differenza della visura attuale, che riporta i dati aggiornati al momento della richiesta, la visura storica mostra tutte le modifiche registrate al Catasto dal 1988 a oggi: variazioni di intestazione, di categoria catastale, rendita, consistenza, diritti reali, fusioni e soppressioni di particelle. È disponibile nelle seguenti due modalità.
Da sapere: non tutte le variazioni storiche sono sempre disponibili per immobili molto datati o in aree non digitalizzate prima del 1988.
Esempio di visura catastale storica
Download esempio
Visura storica per immobile
Questa modalità consente di conoscere tutta la storia catastale di un singolo immobile (fabbricato o terreno), dalla sua prima registrazione fino all’ultima variazione nota.
Quando si utilizza? Viene spesso richiesta per:
- Atti notarili e successioni complesse
- Verifiche di variazioni catastali
- Pratiche edilizie, volture o accatastamenti
- Contenziosi legati a proprietà o intestazioni
Quali dati contiene?
- Tutti gli intestatari succedutisi nel tempo, con data di inizio e fine titolarità
- Tutti i cambiamenti di rendita, classe, categoria, consistenza
- Annotazioni e causali di aggiornamento (es. voltura, fusione, soppressione)
Di cosa hai bisogno per richiederla?
- Comune e provincia dell’immobile
- Foglio, particella e (se presente) subalterno
Visura storica per soggetto
Questa modalità permette di ricostruire, per un soggetto fisico o giuridico, l’elenco completo di tutti gli immobili posseduti nel tempo e le relative variazioni di intestazione o caratteristiche.
Quando si utilizza? È particolarmente utile per:
- Perizie immobiliari e relazioni tecniche
- Verifiche fiscali o legali retroattive
- Ricostruzioni patrimoniali nel tempo
- Cause di divisione ereditaria o successioni complesse
Quali dati contiene?
- Elenco completo degli immobili posseduti nel tempo
- Dettaglio di ogni variazione (acquisti, vendite, fusioni, modifiche)
- Dati dei beni associati a ciascun periodo (categoria, rendita, ecc.)
- Quote, diritti reali, atti registrati da cui derivano le variazioni
Di cosa hai bisogno per richiederla?
- Nome e cognome (o denominazione per soggetti giuridici)
- Codice fiscale
- Provincia di riferimento
Planimetria catastale
È un documento tecnico che rappresenta graficamente un’unità immobiliare registrata in Catasto, in scala 1:200. Dalla planimetria è possibile desumere, in conformità alle regole catastali, i contorni dell'immobile, la distribuzione e la destinazione degli spazi interni, l'orientamento rispetto al Nord, il nominativo del tecnico che ha provveduto all'accampionamento, la scala di riferimento e i dati catastali identificativi.
Quando si utilizza?
- Viene utilizzata in molteplici contesti: compravendite immobiliari, successioni, pratiche edilizie, accatastamenti, divisioni patrimoniali, volture o richieste di conformità urbanistica.
- È richiesta anche in fase di rogito notarile per attestare la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e i dati catastali.
Quali caratteristiche ha? La planimetria contiene:
- Il disegno tecnico con contorni, ambienti e orientamento nord;
- La distribuzione e destinazione dei locali (es. cucina, bagno, cantina);
- I dati catastali: foglio, particella, subalterno;
- Il piano, le altezze interne e le unità immobiliari confinanti;
- Il nominativo del tecnico che ha curato l’accatastamento;
- La scala di riferimento e l’orientamento geografico.
Di cosa hai bisogno per richiederla? Sono necessari:
- I dati identificativi dell’immobile: foglio, particella, subalterno e Comune;
- Un titolo valido (proprietario, usufruttuario, erede, o delegato con legittimo interesse);
- In caso di immobile soppresso, una documentazione che dimostri il diritto di richiedente.
Esempio di planimetria catastale
Quanto costa una planimetria catastale? La ricerca della planimetria catastale prevede il costo di 4,50 € al quale va sommato il costo del download pari a 13,50 € per ogni file .pdf estratto. Dunque, il costo totale è di 18,00 €.
Da sapere: la planimetria può essere richiesta anche per unità immobiliari soppresse, ma soltanto dai soggetti che, al momento della soppressione, vantavano diritti reali di godimento sull’immobile e, in genere, da chi ha legittimo interesse o possa dimostrare di agire per conto di questi, oltre che dai soggetti riconducibili ad immobili derivati da quelli soppressi.
Visura catastale certificata
La visura certificata è una versione ufficiale e autenticata della visura catastale, rilasciata in modalità conforme dall’Agenzia delle Entrate. A differenza della visura ordinaria, che ha solo valore informativo, quella certificata ha valore legale nei confronti della Pubblica Amministrazione e può essere allegata ad atti, istanze o procedimenti formali.
Quando si utilizza?
- Per partecipare a gare d’appalto o bandi pubblici
- Per presentare istanze o ricorsi a enti pubblici
- Per usi giudiziari e controversie immobiliari
- Per allegati a dichiarazioni di successione o volture catastali
- Quando un ente richiede espressamente documentazione catastale “conforme”
Quali caratteristiche ha?
- È rilasciata con firma digitale e certificazione di conformità
- Contiene timbro e dicitura che ne attesta la validità legale
- Viene prodotta dal Sistema Integrato del Territorio con garanzia di integrità dei dati
- Può essere presentata come prova formale, entro i limiti del valore non probatorio del Catasto (cioè non attesta la proprietà, ma i dati censiti)
Di cosa hai bisogno per richiederla?
- Gli stessi dati di una visura ordinaria: per soggetto o per immobile
- La richiesta specifica di una versione certificata
- Un indirizzo e-mail valido per ricevere il documento firmato digitalmente
Da sapere: la visura certificata non va confusa con la visura ordinaria in PDF scaricabile, che ha solo valore informativo. Solo la versione firmata digitalmente o rilasciata in modalità cartacea con timbro dell’Agenzia ha valore legale.
Visura catastale nazionale e provinciale
Quando si richiede una visura catastale, è importante sapere che l’ambito territoriale della consultazione può influire sul risultato: esistono infatti limiti legati alla “provincia” nel caso di accesso tramite l’Agenzia delle Entrate, e possibilità di consultazione “nazionale” in casi specifici.
Visura catastale provinciale
La visura provinciale è la modalità standard di consultazione offerta dal portale dell’Agenzia delle Entrate (Sister o consultazione personale via SPID). Consente di visualizzare tutti gli immobili intestati a un soggetto solo all’interno di una singola provincia.
Caratteristiche:
- Obbligo di specificare la provincia di interesse
- Accesso gratuito per il diretto proprietario
- Include visura per soggetto, per immobile e storica
- Limitata al territorio della provincia indicata
Sa sapere: se una persona possiede immobili in province diverse, dovrai effettuare più richieste, una per provincia.
Visura catastale nazionale
La visura nazionale consente di ottenere in un’unica soluzione l’elenco di tutti gli immobili intestati a un soggetto su tutto il territorio italiano (escluse le province autonome di Trento e Bolzano, dove vige il Catasto tavolare).
Questa modalità è disponibile:
- Solo tramite soggetti accreditati ai servizi Sister con accesso professionale
- Oppure su portali convenzionati che offrono il servizio di visura nazionale (come OPEN Dot Com)
Caratteristiche:
- Consultazione su scala nazionale (no limiti provinciali)
- Ideale per ricostruzioni patrimoniali complete
- Utile per successioni, divisioni ereditarie, cause civili
- Disponibile anche in versione storica e certificata, su richiesta
Quando scegliere l’una o l’altra?
Usa la visura provinciale se: vuoi consultare gratuitamente i tuoi immobili o ti interessa un singolo immobile o una provincia specifica o non hai bisogno di un riepilogo completo.
Scegli la visura nazionale se: devi ricostruire l’intero patrimonio di un soggetto o non sai in quale provincia siano registrati gli immobili o ti serve una soluzione unica per usi professionali, legali o fiscali.
Confronto tra le tipologie di visure del Catasto
| Tipologia |
Contenuto |
Quando si usa |
Chi può richiederla |
Ambito territoriale |
Valore legale |
| Visura per immobile |
Dati catastali di un singolo bene (foglio, particella, rendita, intestatari) |
Per verificare i dati di un fabbricato o terreno, IMU, pratiche edilizie |
Chi conosce i dati catastali dell'immobile |
Comune specifico |
No |
| Visura per soggetto |
Elenco degli immobili intestati a un soggetto in una provincia |
Per eredità, verifiche patrimoniali, ISEE, IMU |
Chi possiede nome, codice fiscale e provincia |
Provinciale |
No |
| Visura storica per immobile |
Cronologia delle variazioni di un singolo immobile dal 1988 |
Per successioni, contenziosi, perizie, volture |
Chi possiede i dati catastali dell'immobile |
Comune specifico |
No |
| Visura storica per soggetto |
Cronologia degli immobili posseduti da un soggetto e relative variazioni |
Per ricostruzioni patrimoniali e verifiche legali |
Chi possiede nome, codice fiscale e provincia |
Provinciale |
No |
| Visura certificata |
Versione ufficiale con valore legale della visura (immobile o soggetto) |
Per atti legali, bandi pubblici, ricorsi e istanze formali |
Chi ha titolo/interesse e i dati catastali o identificativi |
Provinciale o nazionale |
Sì |
| Visura nazionale |
Elenco completo degli immobili intestati a un soggetto su tutto il territorio nazionale |
Per successioni, cause ereditarie, verifiche globali |
Professionisti o tramite portali autorizzati |
Nazionale (esclusi Trento e Bolzano) |
No (salvo se certificata) |
Le informazioni contenute nelle visure catastali sono suddivise in sezioni omogenee immediatamente individuabili, grazie all'utilizzo di una diversa colorazione per ciascuna. Nel dettaglio una visura online catastale è suddivisa come indicato di seguito.
Intestazione:
- logo dell'Agenzia delle Entrate, la Direzione provinciale o ufficio che ha rilasciato il documento;
- data e ora della visura;
- numero della pratica;
- il tipo di catasto;
- tipologia di visura.
Dati identificativi:
- dati identificativi completi di sezione urbana (se presente);
- riferimento alla partita (se presente);
- particelle corrispondenti al catasto terreni, per gli immobili di catasto fabbricati.
Indirizzo:
- denominazione urbana generica, n. civico, piano e scala.
Questa sezione è presente solo per gli immobili iscritti al catasto fabbricati.
Dati di classamento:
- rendita catastale espressa in Euro;
- categoria catastale (ad esempio A/2 che identifica le abitazioni di tipo civile);
- classe catastale (espressa con numero)
- consistenza (espressa in numero di vani nel caso di abitazioni);
- zona censuaria.
Dati di superficie:
- viene indicata la superficie totale e la superficie totale escluse aree scoperte, sezione presente solo per gli immobili iscritti al catasto fabbricati censiti in categoria ordinaria .
Intestazione dell'immobile:
- dati anagrafici ossia nome, cognome, luogo di nascita, data di nascita, codice fiscale, per le persone fisiche;
- denominazione per le persone non fisiche;
- diritto reale di godimento, quota, regime patrimoniale e indicazione dell'atto da cui deriva l'intestazione.
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