Cos'è la visura ipocatastale
La visura ipocatastale - nota anche come visura ipotecaria o ispezione ipotecaria - è un documento informativo ufficiale estratto dall'archivio dell’ex Conservatoria dei Registri Immobiliari e rilasciato dall’Agenzia delle Entrate. Il documento consente di verificare la situazione giuridica di un immobile o di un soggetto, verificando eventuali ipoteche, gravami, pignoramenti e diritti reali.
Attraverso l'ispezione degli archivi immobiliari, la visura ipocatastale consente di accedere a
informazioni dettagliate su:
- chi ha la titolarità su un determinato immobile e quindi ha il diritto di disporne come vuole;
- eventuali vincoli che limitano il godimento o la disponibilità dell’immobile;
- su quali immobili una persona ha (o ha avuto) diritti, ipoteche, pignoramenti o altri gravami.
Cosa contiene
Il documento raccoglie informazioni ufficiali e aggiornate su un immobile dal punto di vista giuridico. Infatti, la visura ipocatastale contiene:
- dati identificativi
- per l'immobile: foglio, particella e subalterno catastale;
- per il soggetto: dati anagrafici e codice fiscale.
- iscrizioni
- elencano le ipoteche iscritte sull'immobile;
- possono essere volontarie (come quelle a garanzia di un mutuo), giudiziarie o legali;
- vengono indicati data, importo garantito, creditore e atto da cui deriva l'iscrizione.
- trascrizioni
- riguardano gli atti che comportano trasferimenti o costituzione di diritti reali su immobili;
- includono compravendite, donazioni, successioni, pignoramenti;
- riportano tipo di atto, notaio, data, estremi di registrazione e soggetti coinvolti.
- annotazioni
- registrano modifiche successive alle iscrizioni o trascrizioni;
- comprendono cancellazioni, riduzioni, rinunce, integrazioni;
- servono ad aggiornare costantemente i dati giuridici del bene.
- registro degli atti
- ogni atto è collegato a una nota conservatoria;
- consente l'identificazione univoca della formalità registrata.
- dati del Conservatore dei Registri Immobiliari
- nome dell'Ufficio di competenza;
- numero di repertorio;
- data di presentazione dell'atto.
A cosa serve
Quello dell’ex Conservatoria è un documento che ha l’obbiettivo di fornire un quadro giuridico su un’immobile, utile a garantire trasparenza e accessibilità pubblica. In particolare, la visura ipocatastale serve:
- a verificare la titolarità e la regolarità di un bene;
- a prevenire rischi in fase di compravendita;
- a valutare la situazione patrimoniale di un soggetto;
- a supportare operazioni di credito, successione o contenzioso.
In sintesi, l’accertamento immobiliare risulta utile a banche, istituti finanziari, notai, avvocati, professionisti, imprese, acquirenti o venditori di immobili, in caso di operazioni immobiliari di qualsiasi genere.
Differenza tra visura catastale e visura ipocatastale
Sebbene possano sembrare simili, visura ipocatastale e visura catastale sono documenti distinti, con finalità e contenuti diversi. Le differenze fra le due visure sono rilevanti, soprattutto in ambito legale e immobiliare.
Mentre la visura catastale descrive l’immobile dal punto di vista tecnico e fiscale, la visura ipocatastale ne accerta la situazione giuridica. Per una valutazione completa di un immobile, entrambe possono essere necessarie.
Differenze tra le visure dell'archivio della Conservatoria e quelle dell'archivio del Catasto
| Caratteristica |
Visura ipocatastale |
Visura catastale |
| Descrizione |
Documento che attesta la titolarità di un immobile e rileva la presenza di eventuali gravami come ipoteche, pignoramenti o altri vincoli. |
Documento che fornisce informazioni su terreni e fabbricati registrati al Catasto, inclusi dati identificativi, reddituali e di superficie. |
| Finalità |
Pubblicità legale: fondamentale per verificare la situazione giuridica di un immobile prima di una compravendita, garantendo sicurezza e trasparenza. |
Fiscali, notarili e contrattuali: utilizzata per calcolare tasse come IMU e TARI, per successioni ereditarie e compravendite. |
| Contenuto |
Elenco delle formalità (trascrizioni, iscrizioni, annotazioni) relative all'immobile: informazioni su atti di trasferimento o costituzione di diritti, presenza di gravami come ipoteche, pignoramenti, sequestri. |
Dati identificativi dell'immobile (sezione, foglio, particella, subalterno).
Dati di classamento (zona censuaria, categoria, classe, consistenza, rendita).
Superficie catastale.
Intestatari catastali. |
| Valore legale |
Ha valore probatorio limitato: serve per conoscere la situazione giuridica di un bene, ma non ha valore legale pieno, né garantisce efficacia di opponibilità a terzi. |
Non ha valore probatorio; fornisce dati a fini fiscali e informativi. |
| Costo del servizio online |
11,7 € |
6,9 € |
| Tempo di evasione online |
Circa 2 minuti |
Circa 2 minuti |
La visura ipocatastale si può ottenere online tramite l’Agenzia delle Entrate, il portale Sister per i professionisti o servizi convenzionati. Tra questi, OPEN Dot Com è il più pratico: senza SPID, consente di richiedere e scaricare in pochi minuti il PDF ufficiale con dati su titolarità, ipoteche e gravami.
Tipologie di visura ipocatastale
Per immobile
La visura ipocatastale per immobile è un documento ufficiale rilasciato dall’Agenzia delle Entrate che attesta la situazione giuridica di un immobile, riportando l’effettiva proprietà e la presenza di eventuali gravami (come ipoteche, pignoramenti, vincoli, decreti ingiuntivi, citazioni, ecc.) riferiti all’immobile oggetto di ricerca.
Questo
accertamento immobiliare consente di conoscere:
- chi è il proprietario attuale dell’immobile;
- se sull’immobile gravano ipoteche (legali, giudiziarie, volontarie, esattoriali), pignoramenti, vincoli, citazioni o altri atti pregiudizievoli;
- i dati catastali dell’immobile e le relative quote di proprietà;
- l’atto di provenienza (compravendita, donazione, successione, pignoramento) e gli estremi (tipo di atto, data, pubblico ufficiale rogante);
- la cronologia delle formalità registrate (trascrizioni, iscrizioni, annotazioni).
Per soggetto
La visura ipocatastale per soggetto è un documento ufficiale estratto dall’ex Conservatoria dei Registri Immobiliari (ora Ufficio di Pubblicità Immobiliare) che attesta la situazione giuridica e patrimoniale di una persona fisica o giuridica, riportando l’elenco di tutti gli immobili intestati (a qualunque titolo) a un soggetto, nonché la presenza di eventuali gravami (ipoteche, pignoramenti, vincoli, citazioni, decreti ingiuntivi, ecc.) riferiti ai beni intestati alla persona o società oggetto di ricerca.
Il documento ottenuto dall’ispezione immobiliare contiene l’
elenco delle formalità immobiliari riferite a una persona o società. Fornisce informazioni su:
- proprietà, usufrutti, nuda proprietà e altre tipologie di diritti reali.
- ipoteche (legali, giudiziarie, volontarie), pignoramenti, vincoli, gravami e altre iscrizioni pregiudizievoli.
- atti di provenienza (tipologia, data, pubblico ufficiale/notaio rogante).
- dati catastali di tutti gli immobili intestati, individuati in base agli archivi catastali.
- quote di proprietà ed eventuali co-intestazioni.
La visura per soggetto risulta utile quando si vuole conoscere l’esposizione ipotecaria complessiva di una persona o una società.
Da sapere: il Sistema della Pubblicità Immobiliare è gestito dall'Agenzia del Territorio che però dal 2012 è stata assorbita dall'Agenzia delle Entrate.
L'Agenzia del Territorio è competente a svolgere i servizi relativi al catasto, i servizi geotopocartografici e quelli relativi alle conservatorie dei registri immobiliari.
Art. 64 del D.Lgs. 300 del 1999
Valore legale e validità
La visura ipocatastale è un documento particolarmente utile per chi deve svolgere verifiche preliminari su un immobile, ad esempio prima di un atto notarile. Secondo la prassi – anche notarile – la funziona principale è quella di documento informativo, utile per conoscere la situazione giuridica di un bene: proprietà, ipoteche, pignoramenti o altri gravami registrati.
Tuttavia, la visura ipocatastale non ha valore probatorio pieno. Serve a consultare i dati presenti nei registri immobiliari, ma non ha la stessa efficacia legale di un certificato rilasciato in bollo o di un atto trascritto formalmente. In altre parole, non è opponibile a terzi e non può essere utilizzata come unica prova in sede legale o amministrativa.
Qualora si abbia bisogno di un documento con valore ufficiale, è sempre consigliabile richiedere il certificato ipotecario, che viene rilasciato con modalità e requisiti specifici per avere valore legale di tipo certificativo ed è opponibile a terzi.
Infine, è utile precisare che la visura non ha una scadenza ufficiale, ma rappresenta una fotografia aggiornata alla data dell’ispezione. Per questo motivo, è consigliabile utilizzarla entro 30 giorni dal rilascio, soprattutto in caso di atti legali, mutui, rogiti, perizie o transazioni immobiliari. In contesti bancari o notarili, viene spesso richiesta una visura ipocatastale aggiornata non oltre i 10-15 giorni precedenti.
Uno strumento di tutela nelle operazioni immobiliari
La visura ipocatastale è uno strumento essenziale per tutelare gli interessi giuridici ed economici nelle principali operazioni immobiliari. Risulta particolarmente utile nei seguenti casi:
- acquisto di un immobile per accertarsi che non vi siano ipoteche, pignoramenti o altri vincoli che ne ostacolino il trasferimento di proprietà;
- vendita di un immobile per attestare la piena disponibilità del bene e la mancanza di vincoli pregiudizievoli;
- stipula di un mutuo ipotecario per consentire alla banca di valutare l’idoneità dell’immobile offerto in garanzia;
- successioni ereditarie per controllare la situazione ipotecaria dei beni trasmessi e prevenire controversie future;
- donazioni per accertare che l’immobile sia libero da oneri prima della trascrizione dell’atto;
- separazioni o divorzi per gestire in modo corretto la divisione del patrimonio immobiliare tra coniugi;
- aste immobiliari o investimenti per valutare i rischi connessi alla presenza di vincoli reali sul bene;
- ristrutturazioni societarie o valutazioni patrimoniali quando gli immobili rientrano nell’attivo aziendale o nel patrimonio da stimare.
Dunque, è un accertamrnto immobiliareche interessa un’ampia gamma di soggetti, sia privati che professionisti, ciascuno con obiettivi specifici.
Ecco un elenco dettagliato di chi può essere interessato e perché.
Privati cittadini
Acquirenti di immobili per verificare che la casa o l’immobile non sia gravato da ipoteche, pignoramenti o altri vincoli prima di firmare un preliminare o un rogito.
Venditori di immobili per assicurarsi che l’immobile sia "pulito" e che la trattativa possa procedere senza ostacoli legati a situazioni pregresse.
Eredi, in caso di successioni, per controllare lo stato ipotecario di beni immobili ricevuti in successione.
Coniugi in fase di separazione o divorzio, per accertare la situazione patrimoniale legata a immobili comuni o del coniuge.
Professionisti del settore immobiliare
Agenti immobiliari per offrire consulenza più completa ai clienti e per velocizzare le compravendite attraverso la due diligence sugli immobili.
Notai per i controlli necessari prima della stipula degli atti, in particolare per verificare l’assenza di gravami e la correttezza delle iscrizioni.
Geometri e periti in fase di valutazione tecnica e stima degli immobili, anche in relazione alla presenza di vincoli.
Professionisti legali ed economici
Avvocati, soprattutto in ambito di contenziosi immobiliari, successioni, divorzi e recupero crediti.
Commercialisti e consulenti fiscali per valutazioni patrimoniali, trust, dichiarazioni fiscali o per operazioni societarie che coinvolgono beni immobili.
Curatori fallimentari per l’accertamento dei beni del fallito e la verifica di eventuali formalità pregiudizievoli.
Istituti finanziari e creditori
Banche e finanziarie per valutare la concessione di un mutuo ipotecario o per controlli durante le fasi di recupero crediti.
Società di recupero crediti per verificare se il debitore ha immobili su cui iscrivere ipoteca o procedere a esecuzione immobiliare.
Investitori e società immobiliari
Investitori privati o fondi immobiliari per analisi preliminari di rischio e opportunità legate ad acquisti o aste immobiliari.
Società di gestione del patrimonio per valutazioni su portafogli immobiliari, compravendite o ristrutturazioni societarie.
Quando richiedere le visure ipocatastali
La
visura ipocatastale è uno strumento indispensabile per verificare la situazione giuridica di un immobile, ma non basta richiederla una sola volta. Ogni fase della compravendita può comportare rischi differenti, e anche una variazione registrata poche ore prima della firma dell'atto di acquisto può avere conseguenze rilevanti.
Ecco
tre momenti chiave in cui è essenziale ottenere una visura aggiornata:
- Prima della proposta d’acquisto
In questa fase preliminare, è prudente disporre di una visura recente, aggiornata a pochi giorni prima. Un documento datato potrebbe non evidenziare eventuali vincoli sopravvenuti o iscrizioni pregiudizievoli.
- Il giorno della firma del preliminare (compromesso)
Anche se si è già acquisita una visura nei giorni precedenti, è buona prassi fare un'ispezione ipotecaria il giorno stesso della firma. In questo modo si escludono modifiche dell’ultimo momento che potrebbero compromettere l’accordo.
- Poco prima del rogito notarile
È l’ultimo controllo, ma non per importanza. Una visura richiesta nelle ore immediatamente precedenti la stipula definitiva dell’atto consente di rilevare eventuali gravami o trascrizioni intervenuti all’ultimo momento.
Data di meccanizzazione e competenza territoriale: due elementi chiave per una visura corretta
Data di meccanizzazione delle conservatorie: perché è un dato chiave nella visura ipocatastale
Per determinare l'effettiva portata temporale di una visura ipocatastale, è essenziale conoscere la data di meccanizzazione della conservatoria in cui è registrato l'immobile. Le informazioni ipotecarie, infatti, sono disponibili in formato digitale solo a partire dal momento in cui la conservatoria è stata informatizzata.
Consulta l’elenco aggiornato di tutte le conservatorie italiane, suddivise per provincia e regione, con l’indicazione della relativa data di attivazione del sistema meccanizzato.
Questi dati sono fondamentali per:
- valutare l’anzianità delle informazioni disponibili in formato digitale per ciascuna sede;
- sapere se è necessario estendere la ricerca agli archivi cartacei per i periodi antecedenti;
- fornire risposte più precise e documentate durante verifiche immobiliari o attività di due diligence.
Conoscere questo dettaglio consente di impostare correttamente la ricerca ipotecaria, ottimizzando tempi, costi e attendibilità delle verifiche.
Elenco dei comuni italiani e conservatorie competenti
Uno degli elementi essenziali per avviare correttamente una visura ipocatastale è l’identificazione della conservatoria dei Registri Immobiliari territorialmente competente. La suddivisione avviene per comune, ma non sempre risulta immediata, soprattutto in presenza di fusioni, modifiche di denominazione o nuovi enti locali.
Per semplificare questa attività, è disponibile l'elenco completo dei comuni italiani, con l’indicazione della conservatoria competente per ciascuno.
Questo strumento ti consente di:
- individuare rapidamente la conservatoria corretta partendo dal nome del comune dell’immobile;
- risparmiare tempo nella predisposizione delle richieste di visura;
- evitare errori di inoltro legati a omonimie o modifiche territoriali recenti.
Una verifica preliminare sulla competenza territoriale permette di evitare ritardi e duplicazioni nelle attività di indagine immobiliare.
Accedi/Registrati
Conto OPEN