OPEN Dot Com - Soluzioni per Commercialisti, Avvocati e Professionisti
  • Tutti i profili
  • Commercialista
  • Avvocato
  • Consulente del lavoro
  • Azienda
  • Privato
  • Pubblica amministrazione
  • Altro

Visura ipotecaria: cos'è e come ottenerla online

Verifica proprietà, ipoteche e atti di un immobile con una visura ipocatastale a 11,7 €

Logo convenzione con la Agenzia delle Entrate
(221 valutazioni) StellaStellaStellaStellaStella
Immagine rappresentativa del servizio visura ipotecaria
Hai bisogno di sapere se un immobile è gravato da ipoteche o pignoramenti?
La visura ipotecaria online è il servizio che ti consente di verificare rapidamente la titolarità di un bene e consultare le trascrizioni registrate in Conservatoria, come atti notarili, vendite o ipoteche. Puoi effettuare la ricerca per soggetto (persona o società) o per immobile, comodamente da casa, con valore probatorio e accesso ai documenti ufficiali in pochi minuti.
L'assistenza telefonica competente per la richiesta della visura è gratis.

Cos'è la visura ipotecaria?

La visura ipotecaria - nota anche come visura ipocatastale, ispezione ipotecaria o accertamento immobiliare - è un documento ufficiale estratto dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari, parte del Sistema della Pubblicità Immobiliare gestito dall’Agenzia delle Entrate. Essa consente di ottenere, ad un costo contenuto, l'elenco delle formalità registrate su un immobile o riferite a un soggetto, quali trascrizioni, iscrizioni e annotazioni.

La sua funzione è quella di fornire informazioni sulla titolarità di diritti reali (come proprietà, usufrutto, diritti di superficie) e sui gravami che possono gravare sull’immobile, quali ipoteche volontarie o giudiziali, pignoramenti, sequestri, donazioni, successioni e altri atti notarili o giudiziari. Questo accertamento immobiliare, grazie anche al suo valore probatorio, garantisce trasparenza e sicurezza nelle operazioni immobiliari, permettendo di verificare l’effettiva situazione giuridica di un bene prima di acquisti, vendite o atti di mutuo.

Esempio di visura ipotecaria

Esempio di visura ipotecaria

Download esempio

Come richiederla

Per ottenere una visura ipotecaria ufficiale esistono diverse modalità, ciascuna con caratteristiche specifiche in termini di praticità, velocità e completezza. Di seguito una panoramica delle principali opzioni.

Logo Agenzia delle Entrate

OPEN Dot Com ha stipulato una convenzione ufficiale con l'Agenzia delle Entrate per la consultazione online della Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Modalità online

Quando la si richiede online, è sempre bene affidarsi a un servizio certificato che possa garantire il corretto esito della richiesta. Il modo più semplice e sicuro per ottenere una visura ipotecaria è affidarsi al servizio online offerto da OPEN Dot Com.
Basta accedere al portale, inserire i dati del soggetto (nome, cognome, codice fiscale) o dell’immobile, effettuare il pagamento e ricevere il documento ufficiale direttamente via email, senza bisogno di SPID, CIE o CNS.
Il pagamento può essere effettuato tramite Conto OPEN o con carta di credito.
Il riepilogo delle richieste effettuate è disponibile cliccando sulla voce "Nuova richiesta/storico visure" presente nel menù.

Vuoi sapere se il tuo documento sarà disponibile e dove? Consulta:

Tempi di rilascio: tramite il servizio di OPEN Dot Com, la visura ipocatastale on-line per persona fisica/giuridica e relative formalità sono disponibili in tempo reale. La richiesta di qualsiasi altra tipologia di documento viene, invece, evasa entro le 4 ore lavorative successive.

In alternativa, i professionisti abilitati (notai, avvocati, tecnici) possono richiedere la visura ipotecaria tramite il portale Sister dell’Agenzia delle Entrate.
Il servizio prevede l’accesso con credenziali specifiche e la stipula di una convenzione con l’Agenzia.
È un canale completo e ufficiale, ma meno immediato e accessibile per chi non dispone delle autorizzazioni necessarie.

Anteprima del modulo di richiesta visura ipocatastale on-line

Anteprima del modulo per richiedere una visura ipocatastale online. Maggiori dettagli sono disponibili nei documenti relativi alle istruzioni.

Presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate

È possibile richiedere la visura ipocatastale recandosi fisicamente presso l’ufficio provinciale dell’Agenzia delle Entrate – Servizi di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria).
Sarà necessario compilare l’apposito modulo con i dati del soggetto o dell’immobile e pagare i diritti di visura previsti.
Questa modalità è consigliata solo in casi particolari, come per immobili molto datati o per soggetti non presenti negli archivi digitali.

È possibile ottenere una visura ipotecaria online gratis?

La risposta è sì, ma solo in casi specifici previsti dalla normativa. Esiste infatti una possibilità ben definita in cui puoi ottenere una visura ipotecaria gratuita online: quando sei titolare di diritti reali su un immobile, anche se solo in parte (es. per quota).

Quando la visura ipotecaria è gratuita

L'ispezione ipotecaria gratuita è disponibile se:
  • sei proprietario, anche in comproprietà, oppure hai un altro diritto reale di godimento sull’immobile (come usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie, servitù prediali).
  • usi il portale ufficiale dell’Agenzia delle Entrate, accedendo al servizio online denominato "Consultazione Personale".
In questo scenario puoi ottenere senza alcun costo:
  • l’ispezione ipotecaria con elenco delle formalità (ipoteche, pignoramenti, vincoli, ecc.)
  • i dati disponibili presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari digitalizzata

Il servizio è disponibile direttamente tramite SPID, CIE o CNS nella tua area riservata su agenziaentrate.gov.it.

Quando NON è gratuita

Non sarà possibile ottenere una visura gratuita qualora:
  • stai per acquistare una casa e vuoi controllare eventuali ipoteche sull’immobile
  • sai che una persona sta per effettuare una donazione a tuo favore

In questi casi non essendo ancora titolare di diritti reali, non potrai consultare gratuitamente lo stato ipotecario. Dovrai ricorrere a un’ispezione ipotecaria a pagamento, anche online, tramite il servizio di ispezione ipotecaria telematica dell’Agenzia delle Entrate o tramite professionisti e agenzie abilitate.

Da sapere: i diritti reali sugli immobili comprendono: diritto di proprietà, usufrutto, uso, abitazione, servitù prediali, enfiteusi, superficie. Solo se possiedi uno di questi diritti giuridicamente riconosciuti, puoi accedere gratuitamente alla visura ipotecaria personale online.

Costo

Quanto costa una visura ipotecaria online? Il costo di una visura è di 11.70 € e la si può ottenere con tempi di evasione inferiori a 2 minuti. Il pagamento può essere effettuato con Conto OPEN, oppure con carta di credito.

      • Descrizione Tariffe Diritti esclusi IVA
        Visura ipotecaria1 5,40 € 6,40 €
        Estrazione note 3,10 € 4,00 €
        Estrazione titolo (copia dell’atto) 5,40 € 8,00 €
        Visura ipotecaria su tutto il territorio nazionale2 12,00 € 19,20 €
        Ispezione ipotecaria di note cartacee3 5,40 € 4,00 €
        Ispezione ipotecaria di titoli cartacei3 5,40 € 8,00 €

      • 1Costi relativi alla ricerca per singola conservatoria. La visura può essere richiesta con ricerca per nominativo o unità immobiliare o congiunta.
        2Da aggiungere al costo della visura e dovuto anche se l'esito è negativo
        3Importo dovuto anche in caso di esito negativo o documento con numero elevato di pagine
Logo Agenzia delle Entrate

OPEN Dot Com ha stipulato una convenzione ufficiale con l'Agenzia delle Entrate per la consultazione online delle banche dati ipotecarie.

Tipologie

L'ispezione ipotecaria può essere fatta attraverso una:
  • visura ipotecaria attuale;
  • visura ipotecaria storica (a partire dalla data di meccanizzazione1).
e la ricerca può avvenire nelle modalità:
  • ricerca per immobile, in cui si indicano i dati catastali (foglio, particella, subalterno), ottenendo le formalità relative a quella specifica unità immobiliare;
  • ricerca per soggetto, in cui si richiedono le formalità in cui è coinvolto un determinato individuo o ente, fornendo un quadro completo della sua esposizione immobiliare.

1 data a partire dalla quale la documentazione è disponibile in formato elettronico. Essa è diversa per ciascuna Conservatoria.

Da sapere: OPEN Dot Com rende disponibile il prospetto delle date di meccanizzazione di tutte le Conservatorie.

Contenuto della visura ipocatastale

Quali informazioni contiene una visura ipocatastale? I dati più importanti sono: i passaggi di proprietà (atti di natura volontaria), la costituzione di mutui o ipoteche o pignoramenti (atti di natura pregiudizievole) ed infine lo storico di queste modifiche. Più in dettaglio è indicato, relativamente agli atti di natura volontaria, se si tratta di compravendite o donazioni o pignoramenti o successioni.
Tutti i cambiamenti registrati vengono indicati nell’elenco delle formalità immobiliari.

Da sapere: il Sistema della Pubblicità Immobiliare è gestito dall'Agenzia del Territorio che però dal 2012 è stata assorbita dall'Agenzia delle Entrate.
L'Agenzia del Territorio è competente a svolgere i servizi relativi al catasto, i servizi geotopocartografici e quelli relativi alle conservatorie dei registri immobiliari. Art. 64 del D.Lgs. 300 del 1999

Utilità

Le ispezioni ipotecarie interessano un’ampia gamma di soggetti, sia privati che professionisti, ciascuno con obiettivi specifici.
Ecco un elenco dettagliato di chi può essere interessato e perché.

Privati cittadini

Acquirenti di immobili per verificare che la casa o l’immobile non sia gravato da ipoteche, pignoramenti o altri vincoli prima di firmare un preliminare o un rogito.

Venditori di immobili per assicurarsi che l’immobile sia "pulito" e che la trattativa possa procedere senza ostacoli legati a situazioni pregresse.

Eredi, in caso di successioni, per controllare lo stato ipotecario di beni immobili ricevuti in successione.

Coniugi in fase di separazione o divorzio, per accertare la situazione patrimoniale legata a immobili comuni o del coniuge.

Professionisti del settore immobiliare

Agenti immobiliari per offrire consulenza più completa ai clienti e per velocizzare le compravendite attraverso la due diligence sugli immobili.

Notai per i controlli necessari prima della stipula degli atti, in particolare per verificare l’assenza di gravami e la correttezza delle iscrizioni.

Geometri e periti in fase di valutazione tecnica e stima degli immobili, anche in relazione alla presenza di vincoli.

Professionisti legali ed economici

Avvocati, soprattutto in ambito di contenziosi immobiliari, successioni, divorzi e recupero crediti.

Commercialisti e consulenti fiscali per valutazioni patrimoniali, trust, dichiarazioni fiscali o per operazioni societarie che coinvolgono beni immobili.

Curatori fallimentari per l’accertamento dei beni del fallito e la verifica di eventuali formalità pregiudizievoli.

Istituti finanziari e creditori

Banche e finanziarie per valutare la concessione di un mutuo ipotecario o per controlli durante le fasi di recupero crediti.

Società di recupero crediti per verificare se il debitore ha immobili su cui iscrivere ipoteca o procedere a esecuzione immobiliare.

Investitori e società immobiliari

Investitori privati o fondi immobiliari per analisi preliminari di rischio e opportunità legate ad acquisti o aste immobiliari.

Società di gestione del patrimonio per valutazioni su portafogli immobiliari, compravendite o ristrutturazioni societarie.

Da sapere: la Conservatoria competente per le trascrizioni degli atti non è detto coincida con la provincia del Comune in cui si trova l'immobile.

Ipocatastale Vs catastale

Visura ipocatastale (sinonimo di visura ipotecaria e ispezione ipotecaria) e visura catastale non sono la stessa cosa. Esiste una differenza tra le due tipologie di visura anche se una persona meno esperta può tendere a confonderle.
La visura ipocatastale, conosciuta anche come visura ipotecaria, fornisce informazioni sulla titolarità dell'immobile ed è utilizzata per far valere diritti reali o di godimento. Tale documento ha valore probatorio. La visura catastale invece contiene principalmente dati identificativi degli immobili ma non ha valore probatorio.

Domande frequenti

Cosa sono le formalità immobiliari? I cambiamenti registrati presso le Conservatorie si chiamano formalità immobiliari e riguardano principalmente tre categorie di operazioni:
  • trascrizioni relative ai passaggi di proprietà: queste includono compravendite, donazioni, pignoramenti e successioni. È importante notare che la Conservatoria competente per le trascrizioni degli atti potrebbe non necessariamente coincidere con la provincia del Comune in cui si trova l'immobile. Per semplificare la consultazione, OPEN Dot Com mette a disposizione un elenco dei comuni e delle rispettive Conservatorie corrispondenti.
  • iscrizioni ipoteche volontarie (in caso di mutuo ad esempio), giudiziali e legali.
  • annotazioni di cancellazioni o modifiche dello stato delle formalità precedenti.

Dall'elenco delle formalità relative a ciascuna visura ipotecaria, è possibile identificare i titoli di proprietà dell'immobile. Questi titoli possono comprendere documenti come contratti di compravendita, donazioni, successioni o altre tipologie di atti. Le informazioni disponibili in ogni formalità includono il tipo di atto depositato, la data di registrazione e i numeri di riferimento dei registri.

A completamento del servizio di richiesta visure ipotecarie, oltre le formalità è possibile richiedere l'estrazione delle note.

Chi può richiedere una visura ipotecaria? Può essere richiesta da chiunque, sia persona fisica che giuridica. Questo principio è sancito dal Codice Civile, che dice:
Il conservatore dei registri immobiliari deve rilasciare a chiunque ne fa richiesta copia delle trascrizioni, delle iscrizioni e delle annotazioni, o il certificato che non ve ne è alcuna. Art. 2673 Codice Civile

Quindi, sì, la visura ipotecaria è un documento pubblico e può essere richiesta da chiunque senza necessità di dimostrare un interesse diretto o di essere titolare di diritti sull’immobile. Questo diritto è sancito dall’articolo 2673 del Codice Civile. Tuttavia, alcune modalità di accesso (ad esempio tramite il portale dell’Agenzia delle Entrate) potrebbero richiedere specifiche credenziali o diritti reali per consultazioni gratuite.

Qual è la differenza tra visura ipotecaria per immobile e visura ipotecaria per soggetto? La visura ipotecaria per immobile restituisce l’elenco di tutte le formalità (ipoteche, trascrizioni, pignoramenti, ecc.) relative a un’unità immobiliare specifica, identificata tramite dati catastali come foglio, particella e subalterno. Questa ricerca è indicata quando si conoscono con precisione gli estremi catastali dell’immobile.
La visura ipotecaria per soggetto invece fornisce un elenco delle formalità in cui risulta coinvolto un soggetto, fisico o giuridico, indipendentemente dall’immobile specifico. È utile quando si vuole conoscere l’esposizione ipotecaria complessiva di una persona o una società.
Cosa significa ricevere un esito negativo in una visura ipotecaria? Un esito negativo indica che, sulla base dei dati forniti per la ricerca (immobile o soggetto), non sono state trovate formalità iscritte presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. Questo può dipendere da:
  • assenza di ipoteche, pignoramenti o altri gravami sull’immobile o soggetto;
  • errata indicazione degli estremi catastali o dati anagrafici;
  • variazioni catastali nel tempo che rendono non immediatamente individuabile la corrispondenza con gli atti registrati.

In caso di esito negativo ma con dubbi, è consigliabile verificare i dati inseriti o richiedere una visura catastale storica.

Come posso richiedere il dettaglio di una nota ipotecaria (apertura di nota)? L’apertura di nota, o dettaglio della nota ipotecaria, permette di ottenere informazioni approfondite su una singola formalità presente nella visura sintetica, come il testo dell’atto notarile, importi dell’ipoteca o altre specifiche. Per richiedere l’apertura di nota è necessario indicare i dati specifici della formalità (tipo, anno, registro particolare e generale) reperibili nell’elenco sintetico della visura ipotecaria. Questo servizio è spesso offerto come opzione aggiuntiva ed è fondamentale per approfondire la situazione giuridica di un immobile o soggetto.
Quali sono le differenze tra ipoteche giudiziali, legali e volontarie? Conoscere la natura dell’ipoteca è importante per valutare i rischi e le implicazioni legali relative all’immobile. Di seguito le differenze:
  • Ipoteche volontarie: sono quelle costituite di comune accordo tra debitore e creditore, ad esempio per garanzia di un mutuo bancario.
  • Ipoteche giudiziali: derivano da provvedimenti dell’autorità giudiziaria, come sentenze o decreti ingiuntivi, e si applicano senza il consenso del debitore per garantire crediti giudiziari.
  • Ipoteche legali: sono imposte per legge in particolari casi (ad esempio a tutela di enti pubblici o per crediti fiscali) e non richiedono autorizzazione o accordo tra le parti.