Tipologie
La consultazione dell'archivio della Conservatoria dei Registri Immobiliari può essere fatta attraverso una:
- visura ipocatastale attuale;
- visura ipocatastale storica (a partire dalla data di meccanizzazione1).
La ricerca all'interno dell'archivio può avvenire:
- per immobile indicando i dati catastali (foglio, particella, subalterno) e ottenendo le formalità relative a quella specifica unità immobiliare;
- per soggetto indicando i dati anagrafici della persona e ottenendo così tutte le formalità in cui è coinvolto un determinato individuo o ente. Quello che si ottiene è un quadro completo della sua esposizione immobiliare.
La visura ipocatastale per immobile restituisce l’elenco di tutte le formalità (ipoteche, trascrizioni, pignoramenti, ecc.) relative a un’unità immobiliare specifica, identificata tramite dati catastali come foglio, particella e subalterno. Questa ricerca è indicata quando si conoscono con precisione gli estremi catastali dell’immobile.
La visura ipocatastale per soggetto invece fornisce un elenco delle formalità in cui risulta coinvolto un soggetto, fisico o giuridico, indipendentemente dall’immobile specifico. È utile quando si vuole conoscere l’esposizione ipotecaria complessiva di una persona o una società.
1 data a partire dalla quale la documentazione è disponibile in formato elettronico. Essa è diversa per ciascuna Conservatoria. OPEN Dot Com rende disponibile il prospetto delle date di meccanizzazione di tutte le Conservatorie.
Contenuto
Quali informazioni contiene una visura ipocatastale? I dati più importanti sono: i passaggi di proprietà (atti di natura volontaria), la costituzione di mutui o ipoteche o pignoramenti (atti di natura pregiudizievole) ed infine lo storico di queste modifiche. Più in dettaglio è indicato, relativamente agli atti di natura volontaria, se si tratta di compravendite o donazioni o pignoramenti o successioni.
Tutti i cambiamenti registrati vengono indicati nell’elenco delle formalità immobiliari.
Da sapere: il Sistema della Pubblicità Immobiliare è gestito dall'Agenzia del Territorio che però dal 2012 è stata assorbita dall'Agenzia delle Entrate.
L'Agenzia del Territorio è competente a svolgere i servizi relativi al catasto, i servizi geotopocartografici e quelli relativi alle conservatorie dei registri immobiliari.
Art. 64 del D.Lgs. 300 del 1999
Utilità
La visura ipocatastale è uno strumento essenziale per tutelare gli interessi giuridici ed economici nelle principali operazioni immobiliari. Risulta particolarmente utile nei seguenti casi:
- acquisto di un immobile per accertarsi che non vi siano ipoteche, pignoramenti o altri vincoli che ne ostacolino il trasferimento di proprietà;
- vendita di un immobile per attestare la piena disponibilità del bene e la mancanza di vincoli pregiudizievoli;
- stipula di un mutuo ipotecario per consentire alla banca di valutare l’idoneità dell’immobile offerto in garanzia;
- successioni ereditarie per controllare la situazione ipotecaria dei beni trasmessi e prevenire controversie future;
- donazioni per accertare che l’immobile sia libero da oneri prima della trascrizione dell’atto;
- separazioni o divorzi per gestire in modo corretto la divisione del patrimonio immobiliare tra coniugi;
- aste immobiliari o investimenti per valutare i rischi connessi alla presenza di vincoli reali sul bene;
- ristrutturazioni societarie o valutazioni patrimoniali quando gli immobili rientrano nell’attivo aziendale o nel patrimonio da stimare.
Dunque, è un accertamrnto immobiliareche interessa un’ampia gamma di soggetti, sia privati che professionisti, ciascuno con obiettivi specifici.
Ecco un elenco dettagliato di chi può essere interessato e perché.
Estrazione delle note
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Privati cittadini
Acquirenti di immobili per verificare che la casa o l’immobile non sia gravato da ipoteche, pignoramenti o altri vincoli prima di firmare un preliminare o un rogito.
Venditori di immobili per assicurarsi che l’immobile sia "pulito" e che la trattativa possa procedere senza ostacoli legati a situazioni pregresse.
Eredi, in caso di successioni, per controllare lo stato ipotecario di beni immobili ricevuti in successione.
Coniugi in fase di separazione o divorzio, per accertare la situazione patrimoniale legata a immobili comuni o del coniuge.
Professionisti del settore immobiliare
Agenti immobiliari per offrire consulenza più completa ai clienti e per velocizzare le compravendite attraverso la due diligence sugli immobili.
Notai per i controlli necessari prima della stipula degli atti, in particolare per verificare l’assenza di gravami e la correttezza delle iscrizioni.
Geometri e periti in fase di valutazione tecnica e stima degli immobili, anche in relazione alla presenza di vincoli.
Professionisti legali ed economici
Avvocati, soprattutto in ambito di contenziosi immobiliari, successioni, divorzi e recupero crediti.
Commercialisti e consulenti fiscali per valutazioni patrimoniali, trust, dichiarazioni fiscali o per operazioni societarie che coinvolgono beni immobili.
Curatori fallimentari per l’accertamento dei beni del fallito e la verifica di eventuali formalità pregiudizievoli.
Istituti finanziari e creditori
Banche e finanziarie per valutare la concessione di un mutuo ipotecario o per controlli durante le fasi di recupero crediti.
Società di recupero crediti per verificare se il debitore ha immobili su cui iscrivere ipoteca o procedere a esecuzione immobiliare.
Investitori e società immobiliari
Investitori privati o fondi immobiliari per analisi preliminari di rischio e opportunità legate ad acquisti o aste immobiliari.
Società di gestione del patrimonio per valutazioni su portafogli immobiliari, compravendite o ristrutturazioni societarie.
Da sapere: la Conservatoria competente per le trascrizioni degli atti non è detto coincida con la provincia del Comune in cui si trova l'immobile.
Valore legale e validità
La visura ipocatastale è un documento particolarmente utile per chi deve svolgere verifiche preliminari su un immobile, ad esempio prima di un atto notarile. Secondo la prassi – anche notarile – la funziona principale è quella di documento informativo, utile per conoscere la situazione giuridica di un bene: proprietà, ipoteche, pignoramenti o altri gravami registrati.
Tuttavia, la visura ipocatastale non ha valore probatorio pieno. Serve a consultare i dati presenti nei registri immobiliari, ma non ha la stessa efficacia legale di un certificato rilasciato in bollo o di un atto trascritto formalmente. In altre parole, non è opponibile a terzi e non può essere utilizzata come unica prova in sede legale o amministrativa.
Qualora si abbia bisogno di un documento con valore ufficiale, è sempre consigliabile richiedere il certificato ipotecario, che viene rilasciato con modalità e requisiti specifici per avere valore legale di tipo certificativo ed è opponibile a terzi.
Infine, è utile precisare che la visura non ha una scadenza ufficiale, ma rappresenta una fotografia aggiornata alla data dell’ispezione. Per questo motivo, è consigliabile utilizzarla entro 30 giorni dal rilascio, soprattutto in caso di atti legali, mutui, rogiti, perizie o transazioni immobiliari. In contesti bancari o notarili, viene spesso richiesta una visura ipocatastale aggiornata non oltre i 10-15 giorni precedenti.
Data di meccanizzazione e competenza territoriale: due elementi chiave per una visura corretta
Data di meccanizzazione delle conservatorie: perché è un dato chiave nella visura ipocatastale
Per determinare l'effettiva portata temporale di una visura ipocatastale, è essenziale conoscere la data di meccanizzazione della conservatoria in cui è registrato l'immobile. Le informazioni ipotecarie, infatti, sono disponibili in formato digitale solo a partire dal momento in cui la conservatoria è stata informatizzata.
Consulta l’elenco aggiornato di tutte le conservatorie italiane, suddivise per provincia e regione, con l’indicazione della relativa data di attivazione del sistema meccanizzato.
Questi dati sono fondamentali per:
- valutare l’anzianità delle informazioni disponibili in formato digitale per ciascuna sede;
- sapere se è necessario estendere la ricerca agli archivi cartacei per i periodi antecedenti;
- fornire risposte più precise e documentate durante verifiche immobiliari o attività di due diligence.
Conoscere questo dettaglio consente di impostare correttamente la ricerca ipotecaria, ottimizzando tempi, costi e attendibilità delle verifiche.
Elenco dei comuni italiani e conservatorie competenti
Uno degli elementi essenziali per avviare correttamente una visura ipocatastale è l’identificazione della conservatoria dei Registri Immobiliari territorialmente competente. La suddivisione avviene per comune, ma non sempre risulta immediata, soprattutto in presenza di fusioni, modifiche di denominazione o nuovi enti locali.
Per semplificare questa attività, è disponibile l'elenco completo dei comuni italiani, con l’indicazione della conservatoria competente per ciascuno.
Questo strumento ti consente di:
- individuare rapidamente la conservatoria corretta partendo dal nome del comune dell’immobile;
- risparmiare tempo nella predisposizione delle richieste di visura;
- evitare errori di inoltro legati a omonimie o modifiche territoriali recenti.
Una verifica preliminare sulla competenza territoriale permette di evitare ritardi e duplicazioni nelle attività di indagine immobiliare.
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