Pignoramento immobiliare: nuovi termini per la trascrizione secondo l’art. 567 c.p.c. dopo la riforma Cartabia

Autore: Avv. Alessandro Amato

Con l’entrata in vigore del d.lgs. 31 ottobre 2024, n. 164, attuativo della riforma Cartabia, l’art. 557, comma 2, Codice di Procedura Civile è stato modificato per incrementare l’efficienza e la rapidità delle procedure esecutive immobiliari.

È stato introdotto un termine perentorio di quindici giorni decorrenti dalla consegna dell’atto di pignoramento al creditore per il deposito della nota di trascrizione. Tale termine, tuttavia, è applicabile esclusivamente quando la formalità pubblicitaria sia eseguita dall’ufficiale giudiziario, escludendosi quindi i casi in cui vi provveda direttamente il creditore procedente.

L’intervento normativo si inserisce nel più ampio disegno di razionalizzazione della giustizia esecutiva, mirato ad evitare inerzie procedimentali e a garantire una pubblicità tempestiva dell’atto nei registri immobiliari.

I continui interventi normativi in materia esecutiva, susseguitisi negli ultimi anni, hanno progressivamente ridotto i margini temporali entro cui i professionisti devono essere compiuti gli adempimenti necessari per la corretta prosecuzione delle esecuzioni.

Questa compressione dei termini non solo ha determinato un significativo aumento della complessità operativa per gli avvocati e per tutti i soggetti coinvolti, ma ha anche inciso sulla capacità di pianificazione e gestione delle attività di studio, imponendo un adattamento continuo delle metodologie di lavoro.

I margini di errore si sono ridotti sensibilmente, e ogni ritardo o irregolarità nella sequenza degli adempimenti può oggi comportare gravi conseguenze, tra cui l’inefficacia degli atti e la frustrazione dell’azione esecutiva.

I legali dei creditori procedenti si trovano nella necessità di predisporre strategie difensive e operative sempre più stringenti, nonché di investire in strumenti tecnologici e formazione continua per fronteggiare un contesto normativo in costante evoluzione.

Ne deriva un'esigenza sempre maggiore di organizzazione tempestiva, precisione formale e costante aggiornamento sulle prassi giurisprudenziali emergenti, elementi ormai imprescindibili per garantire una gestione efficace della procedura esecutiva.

La riforma ha inizialmente suscitato interrogativi interpretativi, soprattutto con riguardo alle ipotesi - oggi largamente prevalenti nella prassi - in cui la trascrizione sia effettuata dallo stesso creditore. In tali circostanze, ci si è interrogati su quale sia il termine per il deposito della nota e, soprattutto, quali siano le conseguenze derivanti da un suo eventuale deposito tardivo.

Due pronunce di merito si sono espresse in senso chiarificatore:

• il Tribunale di Verona, con la sentenza del 19 dicembre 2024, ha stabilito che, qualora il creditore provveda personalmente alla trascrizione, la sanzione dell’inefficacia prevista dall’art. 557, comma 2, Codice di Procedura Civile non trova applicazione. In tal caso, è sufficiente che la trascrizione sia stata eseguita e sia documentabile entro il termine previsto dall’art. 567, comma 2, Codice di Procedura Civile (almeno trenta giorni prima dell’udienza ex art. 569 c.p.c.), potendo la relativa nota essere depositata anche successivamente, fino all’udienza stessa;
• il Tribunale di Latina, con la sentenza del 21 marzo 2025, ha ribadito che, in caso di trascrizione a cura del creditore, il deposito della nota va effettuato “appena restituita” la stessa dal Conservatore, secondo un termine di natura ordinatoria, il cui mancato rispetto non determina automaticamente l’inefficacia del pignoramento, purché l’incombente sia adempiuto prima della fase di vendita.

Per gli avvocati e gli operatori del diritto, in particolare quelli che assistono creditori procedenti, è opportuno tenere presenti alcune regole operative:

1. verificare che la trascrizione sia stata effettivamente eseguita e acquisirne prova documentale (visure o attestazioni notarili);
2. depositare la nota nel fascicolo dell’esecuzione con congruo anticipo rispetto all’udienza ex art. 569 c.p.c., evitando di rinviare tale adempimento fino alla scadenza ultima.

La trascrizione del pignoramento rappresenta il fondamento operativo su cui si innesta l’intera azione esecutiva: un adempimento imprescindibile la cui trascuratezza può determinare la caducazione dell’intero procedimento.