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730 - Quadro E - Oneri e spese: spese per l'abitazione principale o altro immobile

Domande frequenti 730 e Precompilato

Se un fabbricato dopo i lavori di ristrutturazione viene suddiviso in tre unità abitative posso triplicare i massimali di spesa di ristrutturazione?

 La risposta è negativa. I massimali vanno considerati riferendosi al numero di alloggi presenti all'inizio dei lavori e non al termine.

Una persona deve procedere al rifacimento del bagno con la sostituzione dei sanitari, tubature, scarichi e piastrelle. Il Comune di residenza precisa che per questo tipo di intervento non deve essere fatta nessuna pratica in Comune. Come si fa a dimostrare che si tratta di un lavoro di manutenzione straordinaria? Serve qualche autocertificazione o è sufficiente la fattura con il dettaglio dei lavori?

 Nel caso in cui il Comune consideri questo intervento in edilizia libera, il contribuente al fine del riconoscimento della detrazione potrà autocertificare la natura dell’opera edilizia attestando che si tratta di manutenzione straordinaria.
In tal caso è necessario che dalla descrizione delle fatture emerga la stessa natura dell’intervento autocertificata.

Un soggetto acquista un' abitazione principale, cointestandola con il genitore (quest'ultimo al 10%). Può il genitore recuperare le spese per la costruzione del box in quanto sostiene in parte le spese per l'acquisto ed è comproprietario con il figlio pur non trasferendovi la residenza?

 Per usufruire dell’agevolazione per la realizzazione di nuovi posti auto e autorimesse anche di proprietà comune, gli stessi devono essere pertinenziali ad una unità immobiliare ad uso abitativo (Circolare 14.06.2001 n. 55, risposta 1.5.4). Il padre, titolare del 10% dell’unità abitativa, può usufruire della detrazione del 50% costruzione box auto qualora dimostri di aver effettivamente sostenuto parte della spesa.

Le pompe di calore, condizionatore e riscaldamento, necessitano di qualcosa di particolare o basta fattura e bonifico per usufruire della detrazione 65%. Cambio caldaia detrazione 50% anche se manca dichiarazione di conformità?

 Gli interventi legati alla sostituzione/installazione di pompe di calore e condizionatori rientrano nelle spese che danno diritto alla detrazione del 65% nel rispetto delle condizioni dettate dall’art. 1 comma 347 della Legge 296/2006.
In particolare, per poter beneficiare del 65 per cento occorre che si tratti di una pompa di calore ad alta efficienza con contestuale messa a punto del sistema di distribuzione con valori di COP e EER non inferiori ai valori indicati nel d.m. 19 febbraio 2007 come modificato dal d.m. 6 agosto 2009.
La norma stabilisce che al fine di poter beneficiare della detrazione il contribuente deve esibire e conservare la seguente documentazione:
  • Copia asseverazione del tecnico abilitato; per impianti di potenza non superiore a 100 kW è sufficiente la certificazione del produttore.
  • Copia della certificazione o qualificazione energetica. A partire dal 15 agosto 2009, per la sostituzione di impianti termici con caldaie a condensazione, viene meno l’obbligo dell’acquisizione dell’attestato di certificazione energetica (art. 31 L. 99/2009).
  • Copia scheda informativa (allegato E) inviata all’Enea entro 90 giorni dalla fine lavori.
  • Ricevuta informatica o ricevuta di raccomandata comprovante l’invio all’ENEA.
  • Fatture o ricevute fiscali idonee a comprovare il sostenimento della spesa indicata nella scheda.
  • Bonifico bancario o postale da cui risulti la causale del versamento, il codice fiscale del soggetto che versa e il codice fiscale o partita IVA del soggetto che riceve la somma.
Per qualsiasi lavoro idraulico è ora sempre obbligatoria la dichiarazione di conformità.

L'importo massimo detraibile per le spese antisismiche è di € 96.000. Se nello stesso immobile si sostengono anche altre spese per manutenzione straordinaria si hanno ulteriori € 96.000 da poter detrarre?

 La norma dispone che il limite dei 96.000 euro si applica:
  • Per immobile
  • Per anno di imposta
  • Per singolo lavoro autonomamente certificato dalla documentazione richiesta dalla normativa edilizia vigente
Per gli interventi autonomi effettuati nel medesimo anno sullo stesso immobile, deve essere rispettato il limite annuale di spesa ammissibile. L’intervento per essere considerato autonomamente detraibile, rispetto a quelli eseguiti in anni precedenti sulla medesima unità immobiliare, deve essere anche autonomamente certificato dalla documentazione richiesta dalla normativa edilizia vigente (Circolare 24.04.2015 n. 17, risposta 3.2).
Nel caso di specie il limite dei 96.000 è unico se l’abilitazione amministrativa concessa è unica sia per le spese antisismiche che per la manutenzione straordinaria. In caso contrario e nel rispetto dei vincoli sopra definiti il limite vale per ciascun intervento opportunamente certificato dalle autorizzazioni edilizie.

I panelli solari inseriti nell'ampliamento di una costruzione sono detraibili nella misura del 65% anche nel caso in cui sono imposti dal comune di residenza per fruire di un maggiore ampliamento?

 Come chiarito con la risoluzione dell'Agenzia delle Entrate n.4/E del 4 gennaio 2011, quando una ristrutturazione edilizia o un intervento di risparmio energetico avviene senza demolire l'edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione spetta solo per le spese riguardanti la parte esistente in quanto l'ampliamento si configura come un intervento di nuova costruzione.
Nel caso di specie se i pannelli solari vengono inseriti nella parte di ampliamento dell’edificio non possono godere della detrazione 65% per il motivo sopra esposto.

Un soggetto ha usufruito della detrazione del 50% per interventi di recupero edilizio a decorrere dal 2022 quando è stata sostenuta la spesa. Nel 2024 ha sostituito i mobili e gli elettrodomestici della cucina. Può usufruire della detrazione per BONUS MOBILI a fronte dell'intervento del 2022?

 Possono beneficiare del "bonus arredamento" coloro che hanno sostenuto spese volte al recupero edilizio dal 1 gennaio 2022 per gli acquisti effettuati nel 2023 mentre per gli acquisti effettuati nel 2024 occorre che l’intervento di ristrutturazione edilizia sia iniziato non prima del 1° gennaio 2023.
Pertanto la risposta è negativa.
L'Amministrazione finanziaria ha inoltre chiarito che il c.d. "bonus arredamento" è collegato ai seguenti interventi edilizi:
  • manutenzione ordinaria, di cui alla lett. a) dell'art. 3 del DPR 380/2001, effettuati sulle parti comuni di edificio residenziale (es. guardiole, appartamento del portiere, sala adibita a riunioni condominiali, lavatoi, ecc.);
  • manutenzione straordinaria, di cui alla lett. b) dell'art. 3 del DPR 380/2001, effettuati su singole unità immobiliari residenziali e sulle parti comuni di edificio residenziale;
  • restauro e risanamento conservativo, di cui alla lett. c) dell'art. 3 del DPR 380/2001, effettuati su singole unità immobiliari residenziali e sulle parti comuni di edificio residenziale;
  • ristrutturazione edilizia, di cui alla lett. d) dell'art. 3 del DPR 380/2001, effettuati su singole unità immobiliari residenziali e sulle parti comuni di edificio residenziale;
  • interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell'immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, ancorché non rientranti nelle categorie precedenti, sempreché sia stato dichiarato lo stato di emergenza;
  • di restauro, di risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia, di cui alle lett. c) e d) dell'art. 3 del DPR 380/2001, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro sei mesi dal termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell'immobile.

Si chiede se l'agevolazione per interventi di spese per recupero di patrimonio edilizio per l'acquisto o la costruzione di box o autorimesse pertinenziali, debba essere applicata unicamente a una sola pertinenza o se possa essere estesa anche ad altre pertinenze che soddisfano comunque i requisiti richiesti.

 Per il riconoscimento della detrazione IRPEF relativa alla realizzazione e all’acquisto di autorimesse o posti auto pertinenziali, non sono previsti limiti numerici. Pertanto, ad esempio, anche un secondo box (al rispetto dei requisiti richiesti) potrà beneficiare della detrazione.

Un contribuente convive con la compagna (non è sposato) in un appartamento. Si vogliono trasferire in un'altra casa, in un altro comune. Su questa casa vorrebbero fare lavori sui quali potrebbero usufruire della detrazione del 50%. La casa è di proprietà della compagna. Il contribuente può usufruire della detrazione del 50% (ovviamente sostenendo le spese)? è necessario un contratto di comodato? Saranno nello stesso stato di famiglia una volta che si trasferiranno.

 Per effetto della L. 76/2016 che regolamenta le unioni civili tra le persone dello stesso sesso e le convivenze di fatto (more uxorio), l’Agenzia delle Entrate con la R.M. 28.7.2016, n. 64/E prende atto del mutato quadro normativo e rivede le istruzioni fornite con la precedente prassi.
In particolare, l’Agenzia chiarisce che il convivente more uxorio del possessore/detentore dell’immobile oggetto dei lavori di recupero del patrimonio edilizio che sostiene effettivamente le spese degli interventi rientra tra i soggetti che possono fruire della detrazione per le ristrutturazioni edilizie ex art. 16-bis, D.P.R. 22.12.1986, n. 917, alla stregua di quanto previsto per i familiari conviventi, e quindi a prescindere dalla stipulazione di eventuali contratti di comodato.
Per quanto riguarda il profilo temporale della convivenza, essa deve però sussistere fin dal momento in cui iniziano i lavori (RR.MM. 12.6.2002, n. 184/E e 20.4.2005, n. 15/E).

A seguito di acquisto prima casa nel 2024 con mutuo bancario, quali spese è possibile detrarre in dichiarazione dei redditi oltre agli interessi sul mutuo? è possibile recuperare una parte di iva pagata? le spese di agenzia o intermediazione? gli oneri bancari? gli allacciamenti?

 Tra gli oneri accessori sono compresi: l’intero importo delle maggiori somme corrisposte a causa delle variazioni del cambio di valuta relative a mutui stipulati in ECU o in altra valuta, la commissione spettante agli istituti per la loro attività di intermediazione, gli oneri fiscali (compresa l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione di ipoteca e l’imposta sostitutiva sul capitale prestato) la cosiddetta “provvigione” per scarto rateizzato, le spese di istruttoria, le spese di perizia tecnica, le spese notarili (compreso sia l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo (Circolare 12.05.2000 n. 95, risposta 1.2.3) con esclusione di quelle sostenute per il contratto di compravendita sia le spese sostenute dal notaio per conto del cliente quali, ad esempio, l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca).
Sono escluse dalla detrazione: le spese inerenti l'onorario del notaio per la stipula del contratto di compravendita e le imposte di registro, l'Iva, le imposte ipotecarie e catastali, connesse al trasferimento dell’immobile.
Per le spese di intermediazione (Rigo E8/E12 codice 17) la detraibilità della provvigione corrisposta all’intermediario immobiliare è ammessa in favore di chi la sostiene purché il relativo l’importo sia indicato nell’atto di cessione dell’immobile.

Come calcolare la detrazione del 50% ristrutturazioni edilizie qualora tali lavori comportino la divisione di un immobile in due o più abitazioni?

 In questo caso il limite di spesa spetta con riferimento all’unico immobile esistente all’inizio lavori, indipendentemente dal numero di abitazioni che si ricavano dalla ristrutturazione.

Se il pagamento dei mobili è effettuato tramite carte di credito o carte di debito quale è la data che devo considerare per poter beneficiare della detrazione nell’anno 2024 soprattutto per acquisti effettuati a fine anno?

 La data di pagamento è quella in cui si utilizza la carta di credito o di debito da parte del titolare e non dal giorno di addebito sul conto corrente del titolare stesso. Quindi, essendo rilevante la data di pagamento e non quella di addebito su conto corrente, gli acquisti effettuati a fine anno sono considerati detraibili nel 2024.

Chi può predisporre e firmare l’asseverazione di un intervento e l’attestato di qualificazione energetica previsto dalla detrazione del 65%?

L’asseverazione e l’attestato di qualificazione energetica possono essere redatti da un qualsiasi tecnico abilitato alla progettazione di edifici ed impianti nell’ambito delle competenze ad esso attribuite ed iscritto all’Ordine o Collegio professionale. La parcella rilasciata dal professionista costituisce spesa anch’essa detraibile.

Nel caso di agevolazione per interventi di ristrutturazione degli immobili il limite di spesa, su cui applicare la detrazione del 50% o 65%, per la ristrutturazione è inteso pro capite o per unità immobiliare?

Le istruzioni del Modello 730/2025 indicano che suddetto limite complessivo va riferito ad ogni singola unità immobiliare sulla quale sono stati effettuati gli interventi di recupero.
Il limite va quindi considerato sia annuale sia per intervento.
Nei vari periodi d'imposta il limite ha assunto i seguenti valori: dal periodo d'imposta 1998 al 2002 era pari a 77.468,53 euro, dall'anno 2003 fino al 25 giugno 2012 l'importo è pari a 48.000 euro, dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2024 il limite è stato aumentato ad euro 96.000. Per i contribuenti che hanno iniziato i lavori negli anni precedenti il limite di 48.000 o 96.000 euro deve tener conto anche di quanto speso nelle annualità precedenti.

Un soggetto che beneficia della detrazione 36%, 41%, 50% o 65% per ristrutturazioni edilizie nel 2024, può anche beneficiare della detrazione del 55% o 65% per risparmio energetico?

Le due agevolazioni non sono alternative e possono coesistere purché non si riferiscano agli stessi interventi.

Nel caso di immobile di proprietà del dichiarante al 100%, con mutuo stipulato da entrambi i coniugi. L'immobile è abitazione principale di entrambi. È possibile detrarre gli interessi al 100% in capo al dichiarante o è obbligatorio portarli in detrazione al 50% tra i coniugi?

 Il mutuo dà diritto a detrazione solo al dichiarante, in quanto unico proprietario dell'immobile. Essendo cointestatari del mutuo entrambi i coniugi, il dichiarante, potrà detrarre solo la propria quota di interessi passivi, ossia il 50%.

Due coniugi possessori, uno del 75% e l'altro del 25% di un immobile adibito ad abitazione principale, sono cointestatari di un mutuo ipotecario al 50%. In quale percentuale possono detrarre gli interessi passivi sul mutuo?

 Possono portare in detrazione ciascuno il 50% degli interessi passivi. Non rileva infatti la percentuale di comproprietà, ma solo la percentuale di intestazione del mutuo (Risposta n. 7 della Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 17 del 18/05/2006).

Un contribuente ha il coniuge a carico. La moglie è intestataria al 100% di un contratto di affitto, come inquilina, per il quale spetterebbero le detrazioni. Può usufruire di tali detrazioni il marito?

 Le detrazioni di cui all'articolo 16 del Tuir spettano solo ai soggetti titolari del contratto di locazione. Si ritiene, pertanto, che il contribuente non possa usufruire della detrazione spettante alla moglie anche se a suo carico.

La data di inizio lavori coincide sempre con la data di presentazione della Cila (o Scia, etc.)?

 La presentazione della Cila non comporta l'automatico inizio dei lavori, che può avvenire anche dopo la presentazione. Pertanto l’inizio lavori è quando davvero iniziano concretamente i lavori edilizi, in base agli indizi rilevati sul posto. Lo ricorda la sentenza 467/2018 del 24 gennaio del Consiglio di Stato, facendo riferimento all’art. 15, comma 2, D.P.R. n. 380 del 2001 (T.U. Edilizia).
In questi casi la data di effettivo inizio dei lavori potrebbe essere attestata da una dichiarazione del direttore lavori (o altra figura professionale che ha seguito i lavori).

Nel 2024 è stata acquistata un'abitazione senza la stipula di un mutuo. La fattura del notaio per l'acquisto dell'immobile può essere portata in detrazione nel rigo E7?

 L’onorario del notaio per la stipula del contratto di compravendita non rientra tra gli oneri per i quali è prevista la detrazione. La detrazione difatti spetta solo per l’onorario del notaio relativo alla stipula del mutuo.

In merito alla detrazione del 36%, 41%, 50% o 65% su opere di ristrutturazione edilizia, gli oneri di urbanizzazione pagati al Comune possono rientrare tra le spese ammesse alla detrazione? In caso affermativo, quali caratteristiche deve avere il pagamento ed il documento giustificativo degli oneri medesimi?

 Gli oneri di urbanizzazione rientrano tra le spese che è possibile portare in detrazione ai fini dell'agevolazione sugli interventi di recupero edilizio (cosiddetto 36%, 41%, 50% o 65%) ed il loro pagamento può essere effettuato in qualsiasi modalità, senza quindi necessità del bonifico bancario. La prova di avvenuto pagamento può anche essere data dalla quietanza rilasciata dalle Autorità amministrative.

I compensi pagati ad intermediari immobiliari per la locazione dell’unità immobiliare adibita ad abitazione principale, sono detraibili come nel caso dell'acquisto?

 Tali compensi non sono detraibili. Ai sensi dell'articolo 15, comma 1, lett. b-bis del Tuir solo i compensi corrisposti ai soggetti di intermediazione immobiliare per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale rientrano tra le spese detraibili.

Quali condizioni temporali deve rispettare l'acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale, per la detrazione degli interessi relativi al mutuo ipotecario stipulato?

 Per i mutui stipulati a partire dal 1°gennaio 2001, la detrazione degli interessi passivi è ammessa a condizione che:
  • l'immobile sia stato adibito ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto (12 mesi);
  • l'acquisto dell'immobile avvenga nell'anno antecedente o successivo alla stipula del mutuo.
Il termine dei 18 mesi invece è quello entro il quale occorre stabilire la propria residenza per avere diritto alle agevolazioni in materia di imposta di registro o IVA quando si acquista l'immobile con l'agevolazione di cui ai nn. 21 e 26 Tab. A parte II del DPR n. 633/72 (cosiddetta agevolazione prima casa).

Ho venduto un immobile sul quale avevo effettuato delle ristrutturazioni e beneficiato anche del c.d. Bonus Mobili, quest’ultima agevolazione viene trasferita all’acquirente o posso continuare a detrarla io?

L'Agenzia delle Entrate nella circolare 13/E/2019 ha chiarito che, a differenza di quanto avviene per le spese per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, la detrazione per il cosiddetto bonus mobili non utilizzata in tutto o in parte non si trasferisce né in caso di decesso del contribuente né in caso di cessione dell'immobile oggetto di intervento di recupero edilizio.
I contribuenti, quindi, possono continuare a fruire delle quote di detrazione non utilizzate anche se l'abitazione oggetto di ristrutturazione edilizia è ceduta prima che sia trascorso l'intero periodo per usufruire del beneficio.

Qual è il limite massimo di spesa agevolabile per il c.d. Bonus Mobili?

 Il limite massimo di spesa per il Bonus Mobili ha subito diverse variazioni dal 2021 ad oggi. Partendo da 16.000 euro nel 2021, è stato ridotto a 10.000 euro nel 2022, a 8.000 euro nel 2023 e a 5.000 euro per l'anno 2024. La detrazione, pari al 50% delle spese sostenute entro questi limiti, viene ripartita in dieci quote annuali di pari importo.

Un contribuente stipula mutuo per ristrutturazione. Non possiede immobili. L'immobile, oggetto della ristrutturazione, non è di sua proprietà (no proprietà no altro diritto reale) ma della madre, che ha concesso l'uso con comodato registrato al figlio, il quale ha preso la residenza nell'immobile già prima della stipula del mutuo per ristrutturare l'immobile. Si chiede se gli interessi passivi di tale mutuo siano detraibili.

Per la detrazione occorre che il mutuatario sia proprietario o titolare di altro diritto reale sull'immobile. Il comodato pertanto non consente la detrazione.
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