Le vicende delle detrazioni fiscali a seguito della cessione dell'immobile: ulteriori chiarimenti nella Circolare 17/E/2023

Autore: Avvocato Silvio Rivetti

In caso di vendita dell’immobile già oggetto di lavori di recupero, a chi spettino le quote delle detrazioni fiscali residue, facenti riferimento alle spese sostenute da parte del proprietario venditore, è circostanza non sempre chiara ai più. La recente circolare 17/E/2023 riprende, al riguardo, le indicazioni fornite dal Fisco negli atti di prassi precedenti: e vi aggiunge considerazioni nuove e di sicuro interesse.

Sommario

La spettanza delle detrazioni fiscali in caso di cessione dell’immobile: regole ed eccezioni
Le precisazioni della Circolare 17/E/2023 sul tema
Conclusioni e residui dubbi

La spettanza delle detrazioni fiscali in caso di cessione dell’immobile: regole ed eccezioni

La regolamentazione del destino delle quote di detrazione fiscale ancora da fruire, in caso di cessione dell’immobile per atto tra vivi (compravendita, donazione, permuta), non è frutto dell’elaborazione interpretativa dell’Agenzia delle Entrate, ma è normata direttamente dalla Legge.
È il comma 8 dell’art. 16-bis del D.P.R. 917/86, Testo Unico delle Imposte sui Redditi, TUIR, a disporre che, in caso di vendita dell’unità immobiliare abitativa ove sono stati effettuati i lavori di recupero, le quote annuali della detrazione non ancora utilizzate devono considerarsi automaticamente trasferite in capo all’acquirente: a condizione che tale soggetto sia una persona fisica che opera come tale (e non nell’ambito dell’esercizio di un’attività d’impresa, arte o professione).

Tale regola poggia sull’evidente presupposto per cui l’acquirente sconti già, nell’ambito del prezzo di acquisto, il maggior valore dell’abitazione a suo tempo rinnovata, e quindi sia titolato, per questa via, a recuperare il vantaggio fiscale connesso proprio a quei lavori che determinano l’incremento di valore del bene e che giustificano il suo maggior prezzo.

Tuttavia, come ordinariamente avviene nel campo fiscale, anche alla regola generale testè esposta si affianca l’immancabile eccezione. Il medesimo comma 8 citato, infatti, fa salvo il diverso accordo tra le parti: per cui è dato al venditore e all’acquirente di concordare la diversa spettanza della detrazione residua, conservandola in capo al soggetto venditore (con la conseguenza che, per esempio, se l’abitazione viene ceduta nello stesso anno di sostenimento delle spese per i lavori, la detrazione permarrà interamente in capo al venditore).

Tale specifica pattuizione dovrebbe essere, idealmente, espressa nell’atto pubblico di compravendita immobiliare, oppure anche, in alternativa, stando alla prassi del Fisco, in un’apposita scrittura privata autenticata, ovviamente sottoscritta da entrambe le parti venditrice e acquirente, in cui si attesti che l’accordo circa la permanenza delle detrazioni residue in capo al venditore sussisteva già alla data del rogito. L’Agenzia delle Entrate non specifica, a rigore, termini ultimi entro cui effettuare tale “sanatoria”, purché nel frattempo le parti abbiano usufruito delle detrazioni nelle loro dichiarazioni dei redditi coerentemente all’accordo in questione, formalizzato dopo la presentazione delle dichiarazioni stesse.
Va da sé che la redazione della scrittura autenticata “in sanatoria” dovrebbe opportunamente essere effettuata entro il termine dato al Fisco per esperire i controlli cd. formali ex art. 36-ter D.P.R. 600/73 sulla spettanza delle detrazioni, e quindi - per quanto detto termine sia considerato meramente ordinatorio - almeno entro il 31 dicembre del secondo anno successivo a quello di presentazione della dichiarazione dei redditi rilevante.

Le precisazioni della Circolare 17/E/2023 sul tema

L’argomento del trasferimento della detrazione in conseguenza della cessione per atto tra vivi dell’immobile è trattata, in particolare, alla pagina 17 e seguenti della Circolare in esame, e proprio alla pagina 17 s’individua la più recente precisazione del Fisco sul punto, che costituisce la più classica eccezione all’eccezione, che ristabilisce la regola. Vi si precisa infatti che, nell’ipotesi in cui le parti si siano accordate - nel rogito o nella scrittura autenticata successiva - circa la permanenza del beneficio fiscale a favore del venditore, in deroga alla regola di base, ebbene le stesse parti sono libere di decidere diversamente e in un momento successivo, rimuovendo gli effetti della loro pattuizione e ristabilendo la disciplina corrente, della spettanza delle quote residue in capo all’acquirente. Tanto può essere stabilito mediante nuova scrittura privata, sottoscritta tra le medesime parti, a condizione che ciò avvenga entro il termine di presentazione della prima dichiarazione utile e a condizione che il venditore non abbia già fruito della quota di detrazione nella sua dichiarazione dei redditi. Nuovamente, si richiede che il contenuto delle dichiarazioni delle parti per intanto presentate sia coerente con la nuova pattuizione.

Conclusioni e residui dubbi

L’indicazione del Fisco appare utile più per chiarire gli eventuali casi controversi oggi pendenti, piuttosto che costituire un illuminante suggerimento di pianificazione fiscale per il futuro dei contribuenti. Invero, che si possa realisticamente immaginare che la platea delle parti contraenti delle compravendite immobiliari nazionali possa frequentemente ridisegnare i magari già sofferti accordi sulla spettanza delle detrazioni residue, appare improbabile, anche perché, come già accennato, il valore delle detrazioni ancora spettanti è di fatto è già scontato nel prezzo di cessione (che sarà maggiore o minore, a seconda che i bonus vengano trasferiti all’acquirente o conservati in capo al venditore).

Ad ogni buon conto, non è precisato se la nuova scrittura, in deroga rispetto alla precedente deroga, debba essere a sua volta autenticata, e per quanto la circostanza possa apparire ovvia, la dimenticanza dell’atto di prassi è da segnalare, in quanto comunque foriera di possibili dubbi ed equivoci.

A titolo di ulteriore riflessione, può essere utile sottolineare come la Circolare in esame esiga che il nuovo accordo debba essere sottoscritto tra le medesime parti compratrici e venditrici: è lecito interrogarsi se, in caso di successivo decesso dell’acquirente, il venditore a cui era stato attribuita la spettanza del beneficio residuo non possa magari concordare con l’erede del defunto, il quale disponga della detenzione materiale e diretta dell’alloggio, il passaggio a suo favore delle quote di bonus rimanenti.