Planimetria Catastale: cos'è, come richiederla e costi

La planimetria catastale contiene la rappresentazione grafica dell’unità immobiliare: perimetro, muri, porte, finestre, scale, suddivisione e destinazione dei vani, eventuali altezze, pertinenze, orientamento e coerenze. Può inoltre riportare i principali dati identificativi catastali, come Comune, foglio, particella o mappale e subalterno.

In particolare la planimetria catastale:

• mostra la configurazione interna dell'immobile, rappresentando il perimetro dell'unità immobiliare, i muri perimetrali e divisori, porte, finestre, scale e la distribuzione degli ambienti;
• può indicare destinazione e dimensioni dei vani, specificando la funzione dei locali, come soggiorno, cucina, camere o bagni, e riportando eventuali altezze o altre informazioni metriche;
• può rappresentare pertinenze, orientamento e unità confinanti, mostrando balconi, terrazze, cantine, soffitte, box, giardini, parti comuni, coerenze e indicazione del Nord;
• riporta i riferimenti utili a identificare l'unità immobiliare, come Comune, foglio, particella o mappale, subalterno, piano dell'immobile e, quando presenti, data di presentazione e riferimenti del tecnico.

La planimetria catastale è il disegno tecnico che rappresenta graficamente la configurazione e la distribuzione interna dell'unità immobiliare; la visura catastale è invece un documento descrittivo che riporta dati come foglio, particella, subalterno, categoria, classe, consistenza e rendita catastale. Puoi approfondire le differenze tra visura e planimetria catastale.

La planimetria catastale può essere richiesta dal proprietario o comproprietario, dai titolari di diritti reali sull’immobile e dagli eredi. Può inoltre essere richiesta da persone, tecnici o professionisti che operano per conto dell’avente diritto tramite delega, nel rispetto delle condizioni previste per l’accesso ai dati catastali.

La conformità catastale riguarda la corrispondenza tra lo stato di fatto dell'immobile e la planimetria depositata in Catasto, mentre la conformità urbanistica ed edilizia riguarda la corrispondenza con i titoli e i progetti approvati dal Comune.

La conformità è importante perché consente di verificare che la situazione reale dell'immobile sia coerente con quanto risulta dalla documentazione catastale e urbanistica, riducendo il rischio di problemi nelle compravendite, nelle pratiche tecniche e nelle successive variazioni dell'immobile. In questo controllo la planimetria catastale svolge un ruolo essenziale come documento di confronto tra lo stato di fatto e la rappresentazione depositata in Catasto, ma deve essere letta insieme ai titoli edilizi per valutare anche la regolarità urbanistica.

Per una verifica completa è opportuno confrontare:

• lo stato di fatto dell'immobile rilevato sul posto;
• la planimetria catastale depositata in Catasto;
• i titoli edilizi e i progetti comunali che documentano lo stato legittimo dell'immobile.

La planimetria catastale serve a rappresentare in scala la configurazione di un immobile e a confrontarla con lo stato di fatto. È utilizzata soprattutto nelle compravendite, nelle pratiche di mutuo, nelle locazioni e nelle verifiche tecniche o catastali relative a distribuzione interna, pertinenze e conformità dell’unità immobiliare.

In particolare, la planimetria catastale è utile:

• nelle compravendite consente di verificare la corrispondenza con lo stato di fatto, confrontando prima del rogito la rappresentazione catastale con la configurazione reale dell'immobile, inclusi vani, muri, accessi, distribuzione interna e pertinenze;
• nelle pratiche di mutuo supporta la valutazione dell'immobile, perché può essere utilizzata nelle verifiche documentali e nella perizia per confrontare la configurazione rappresentata in Catasto con quella rilevata;
• nelle locazioni aiuta a identificare composizione e distribuzione dell'immobile, permettendo di riconoscere con maggiore precisione vani, accessi, spazi interni e relative pertinenze;
• nelle verifiche tecniche permette di individuare eventuali difformità, evidenziando differenze tra il disegno depositato e lo stato di fatto dell'immobile e segnalando la necessità di ulteriori controlli o di un aggiornamento catastale;
• nelle pratiche edilizie costituisce un riferimento per verificare la configurazione dell'immobile, soprattutto in caso di ristrutturazioni o modifiche dell'unità immobiliare, confrontando la situazione catastale con lo stato attuale e con la documentazione tecnica disponibile.

La conformità catastale assume particolare rilievo negli atti immobiliari previsti dall'art. 29, comma 1-bis, della legge 52/1985.

Se la planimetria depositata non rappresenta più correttamente lo stato di fatto dell'immobile, ad esempio dopo una diversa distribuzione degli ambienti, lo spostamento di pareti o altre modifiche rilevanti, viene meno la conformità della planimetria catastale e può essere necessario presentare una variazione catastale tramite DOCFA.