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Planimetria Catastale

Cos’è e come richiedere la planimetria catastale: il disegno in scala (1:200) che rappresenta un'unità immobiliare, evidenziando i suoi perimetri e fornendo i dati metrici, la suddivisione interna e la destinazione dei locali.

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✅ Affidabile: ufficiale dell'Agenzia delle Entrate.
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OPEN Dot Com è convenzionata con l’Agenzia delle Entrate – Servizi Catastali per l’accesso diretto alle planimetrie catastali digitali.

Cos'è la planimetria catastale e a cosa serve

La planimetria catastale, anche chiamata visura della planimetria, è il disegno tecnico ufficiale, generalmente in scala 1:200, che rappresenta graficamente la struttura interna di un’unità immobiliare urbana, come appartamenti, negozi e uffici. Si tratta di un documento, con piena validità legale, che consente di visualizzare in modo dettagliato la disposizione dei vani catastali, la presenza di pertinenze, i confini, la destinazione d’uso, le aperture e l’orientamento dell’immobile.

Indice dei contenuti principali:
Come richiederla Quanto costa Come leggerla Planimetria non conforme

A cosa serve

La planimetria è un documento essenziale per verificare la conformità dell’immobile rispetto alla sua registrazione ufficiale.
È utilizzata per:
  • il calcolo della rendita catastale;
  • l’applicazione delle imposte sulla proprietà;
  • il confronto con lo stato reale dell’immobile.
Esempio planimetria catastale
Esempio di planimetria catastale in formato PDF
Fac-simile
Ufficiale
Agenzia Entrate

Quando è necessaria

Viene richiesta in numerose situazioni, sia da privati che da professionisti:
  • compravendita immobiliare e rogiti notarili;
  • successioni e donazioni;
  • richieste di mutuo;
  • pratiche edilizie (CILA, SCIA);
  • variazioni catastali tramite DOCFA;
  • verifiche di conformità catastale.

È utile anche per valutare destinazione d’uso, altezze interne, pertinenze (come balconi, cantine, garage) e la presenza di infissi e impianti.

Cosa la distingue da altri documenti catastali

La planimetria catastale si differenzia da altri elaborati sia per contenuto che per finalità:
  • mappa catastale: rappresenta i confini esterni e la posizione dell’immobile nel contesto territoriale;
  • visura catastale: fornisce informazioni descrittive e fiscali, non grafiche;
  • elaborato planimetrico: raffigura l’intero edificio, con le parti comuni e le unità immobiliari;
  • estratto di mappa: utilizzato per identificare particelle di terreno;
  • visura ipotecaria: serve a verificare la titolarità di un bene e l’eventuale presenza di ipoteche o gravami.

È possibile ottenere una planimetria catastale gratis? Sì, se sei il proprietario

Ottenere la planimetria catastale gratuita è possibile, ma solo in presenza di requisiti ben precisi. Il servizio è riservato al proprietario dell’immobile o al titolare di diritti reali (come usufrutto, uso, abitazione) e riguarda esclusivamente l’unità immobiliare intestata al richiedente. Anche i cointestatari, seppur con quote minime, e gli eredi, se la successione è già registrata, possono accedervi senza costi.

La richiesta può essere effettuata tramite i servizi online dell’Agenzia delle Entrate – Servizi Catastali, accedendo all’Area Riservata con SPID, CIE o CNS. Il documento viene fornito in formato PDF, in modo totalmente esente da tributi speciali catastali, poiché si tratta di una consultazione personale finalizzata alla conoscenza dello stato grafico dell’immobile.

Immagine rappresentativa di una planimetria catastale
Immagine rappresentativa della planimetria catastale online
I dati registrati a Catasto sono conformi con lo stato di fatto dell'immobile che vuoi comprare o ristrutturare?
Ottieni la planimetria di Catasto online in formato PDF per verificare la conformità.

Dove e come richiedere la planimetria catastale, con costi e tempi

Per richiedere una planimetria catastale aggiornata, è possibile scegliere tra diversi canali, in base all’urgenza, agli strumenti a disposizione e al tuo profilo professionale.

I canali disponibili:
  • servizio online OPEN Dot Com: richiesta guidata, attiva 24/7, con consegna in pdf e prezzo trasparente prima della conferma;
  • area riservata dell’Agenzia delle Entrate: accesso personale per i soggetti aventi diritto, tramite SPID, CIE o CNS;
  • portale Sister: riservato a tecnici abilitati, notai e altri soggetti accreditati, secondo le regole dell’Agenzia delle Entrate;
  • ufficio provinciale – Territorio (sportello fisico): utile nei casi in cui non sia possibile procedere online, ad esempio per immobili non informatizzati o per copie conformi;
  • e-mail o PEC all’ufficio provinciale – Territorio: canale alternativo per richieste specifiche o gestione documentale da remoto.
I dati necessari
Per individuare correttamente l’unità immobiliare servono almeno questi dati: comune, foglio, particella, subalterno. Chi può richiederla

La planimetria non è un documento liberamente accessibile: contiene dati sensibili sulla distribuzione interna degli spazi. Può essere richiesta solo da chi ha un titolo legittimo o da un delegato, nel rispetto delle normative sulla privacy.

Se la richiesta è presentata da un terzo, sono necessari:
  • delega firmata dal titolare del diritto reale sull’immobile;
  • copia di un documento d’identità valido del delegante.

Come scaricare la planimetria catastale online

OPEN Dot Com ti consente di ottenere in modo semplice una planimetria catastale digitale, in formato PDF, anche se non disponi di SPID, CIE o CNS. Il servizio è attivo 24 ore su 24, 7 giorni su 7, ed è integrato con il sistema telematico dell’Agenzia delle Entrate – Servizi Catastali.

Procedura, semplice e rapida, per acquistare online la Planimetria:
  1. registrati al portale di servizi OPEN (se sei un nuovo utente), avvia la richiesta online e clicca su Nuova richiesta - Planimetria catastale;
  2. inserisci i tuoi dati e i dati identificativi catastali (foglio, particella, subalterno);
  3. scarica il fac-simile di delega, firmalo, allega la delega firmata e un documento d’identità;
  4. clicca su Trasmetti.
Oltre a questo, l'Agenzia delle Entrate rilascia anche altri documenti affini che possono risultare utili, come la visura catastale, l'estratto di mappa (o mappa particellare), l'elaborato planimetrico (la mappa dell'intero edificio, non del singolo subalterno) e la visura ipotecaria.
Anteprima del modulo di richiesta online della planimetria catastale
Anteprima del modulo di richiesta per l’estratto planimetrico online in formato PDF, disponibile tramite il servizio telematico di OPEN Dot Com.

Costo della visura della planimetria

Immagine rappresentativa del servizio planimetrie catastali
Planimetria catastale online
disponibile a
18,00 €

Grazie alla convenzione attiva tra OPEN Dot Com e l’Agenzia delle Entrate – Catasto, è possibile ottenere online la planimetria catastale in formato PDF a un prezzo fisso di 18,00 €. Il costo include sia la tariffa di ricerca che le spese di estrazione del documento, secondo quanto previsto dal tariffario ufficiale dei tributi speciali catastali.

Modalità di pagamento:
  • senza abbonamento se scegli come metodo di pagamento la carta di credito (Visa, Mastercard e American Express)
  • per i clienti abituali, è disponibile il conto prepagato ricaricabile tramite addebito su conto corrente (RID/SDD o PagoinConto) oppure carta di credito.

Tempi di consegna: la planimetria catastale è disponibile per il download in formato PDF entro 4 ore.

Cosa contiene una planimetria catastale e come leggerla

Il contenuto informativo della planimetria del Catasto è standardizzato, ma può variare leggermente a seconda dell’epoca e delle modalità di presentazione. Contiene:
  • sagoma dell’unità immobiliare, con indicazione delle pareti, delle aperture e della suddivisione interna in vani;
  • orientamento dell’immobile, generalmente indicato con una freccia verso il nord;
  • altezza dei locali, se presente;
  • numero e destinazione d’uso dei vani principali (es. cucina, soggiorno, camera);
  • indicazione delle parti accessorie (es. balconi, cantine, soffitte, box auto);
  • posizione rispetto al piano (es. piano terra, primo piano);
  • eventuali annotazioni tecniche o riferimenti a modifiche o variazioni catastali pregresse;
  • intestazione con dati catastali: comune, foglio, particella, subalterno, scala di rappresentazione.

Leggere una planimetria catastale significa interpretare correttamente le informazioni grafiche e descrittive che rappresentano l’unità immobiliare. Anche se non è un disegno tecnico in senso stretto, ha una simbologia codificata e alcuni elementi chiave da riconoscere.

Intestazione e dati della richiesta
La parte iniziale della planimetria catastale raccoglie le informazioni fondamentali per identificare il documento, l’immobile e il soggetto che ha presentato l’istanza. In particolare, vengono riportati:
  • il numero di pratica, che identifica in modo univoco la richiesta presentata al Catasto;
  • i dati catastali dell’immobile, come foglio, particella e subalterno;
  • il nome del comune in cui si trova l’unità immobiliare;
  • i dati del tecnico abilitato incaricato del rilievo e della redazione;
  • il codice fiscale o la partita IVA del richiedente, necessari per verificarne l’identità;
  • il numero di planimetrie richieste, ovvero quante copie del documento si intendono ottenere.
La suddivisione dei locali
La planimetria catastale riporta in modo chiaro la disposizione interna dei locali che compongono l’unità immobiliare. Sono rappresentati:
  • gli ambienti principali, come stanze, cucina, bagno e corridoi;
  • gli elementi strutturali, come muri, porte e finestre, con i relativi contorni;
  • eventuali pertinenze esclusive (es. cantina, soffitta) e parti comuni dell’edificio.
Misure e scala

La planimetria catastale è sempre disegnata in scala, solitamente 1:200 o 1:100. Questo significa che 1 centimetro sul disegno corrisponde rispettivamente a 2 metri o 1 metro nella realtà.

Le altezze interne

Le altezze interne riportate nella planimetria catastale indicano l’altezza effettiva di ciascun locale.

Questi dati offrono una visione più completa del volume dell’immobile e contribuiscono a definire meglio la vivibilità e la destinazione d’uso dei singoli spazi.

L'orientamento

Nella planimetria catastale, l’orientamento è indicato da un simbolo a forma di bussola o da una freccia rivolta verso il Nord geografico. Questo riferimento è essenziale per interpretare correttamente la posizione dell’immobile rispetto ai punti cardinali e al contesto urbano circostante.

Accessori e pertinenze
Nella planimetria catastale possono essere rappresentati anche accessori e pertinenze, elementi collegati all’immobile principale ma distinti per natura e funzione:
  • le pertinenze sono beni immobili destinati in modo stabile a servizio o ornamento dell’unità principale, come cantine, soffitte, box auto o posti auto scoperti;
  • gli accessori sono componenti fisicamente integrati nell’immobile, come porte, impianti, sanitari, e non hanno una propria autonomia funzionale.
Le coerenze

Le coerenze catastali indicano la corrispondenza dell’unità immobiliare con le proprietà confinanti o con altri elementi presenti nello stesso fabbricato. Sono rappresentate graficamente nella planimetria catastale tramite linee o margini che evidenziano i limiti dell’immobile rispetto agli spazi adiacenti.

Elementi tecnici e dati aggiuntivi

Oltre alla rappresentazione grafica dell’immobile, la planimetria catastale può includere annotazioni tecniche e dati aggiuntivi inseriti dal professionista incaricato. Queste informazioni servono a precisare o aggiornare alcune caratteristiche dell’unità immobiliare.

Tra i dati che possono comparire:
  • annotazioni relative a modifiche strutturali o variazioni rispetto a planimetrie precedenti;
  • note tecniche;
  • segnalazioni specifiche richieste dalla normativa vigente.
I dati catastali
I dati catastali, presenti nella planimetria catastale, identificano in modo univoco un immobile rispetto a tutti gli altri e sono:
  • foglio catastale, che individua la porzione di territorio comunale in cui si trova l’immobile;
  • particella (o mappale), che rappresenta una specifica area di terreno o fabbricato all’interno del foglio;
  • subalterno, che identifica la singola unità immobiliare all’interno della particella.

Planimetria catastale: quando serve la delega

Puoi richiederla senza delega?
Sì, se sei tu il titolare del diritto reale (proprietario, usufruttuario, ecc.) risultante in Catasto, puoi accedere direttamente alla planimetria tramite i canali ufficiali dell’Agenzia delle Entrate. In questo caso non serve alcuna delega, a condizione che:
  • l’accesso avvenga tramite identità digitale personale (SPID, CIE o CNS);
  • il documento sia disponibile in banca dati.
Quando è necessaria la delega
La delega è obbligatoria quando la richiesta è presentata da un terzo, anche se si tratta di un professionista incaricato o di un collaboratore di fiducia. In questi casi, la planimetria può essere rilasciata solo se:
  • il delegato presenta una delega firmata dal titolare del diritto reale;
  • è allegata la copia del documento d’identità del delegante.
Perché è richiesta la delega

La planimetria catastale contiene informazioni riservate: mostra la distribuzione interna dell’unità immobiliare. Per tutelare la privacy, l’Agenzia delle Entrate consente l’accesso solo ai soggetti legittimati o ai loro delegati, con procedure che garantiscono l’identificazione e la tracciabilità della richiesta.

Domande frequenti

Cosa si intende per conformità della planimetria catastale?

La conformità tra planimetria catastale e stato reale dell’immobile non è un dettaglio tecnico, ma un requisito fondamentale per la validità di atti pubblici e per la regolarità delle operazioni immobiliari.

Dal 1° luglio 2010, la normativa prevede che ogni atto di trasferimento immobiliare tra vivi (vendita, donazione, permuta) contenga:
  • l’identificazione catastale del bene;
  • il riferimento alla planimetria depositata in Catasto;
  • la dichiarazione, resa dal proprietario o da un tecnico abilitato, che afferma che planimetria e i dati catastali sono conformi allo stato di fatto dell’immobile. In assenza di questa dichiarazione, l’atto è nullo (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985, come modificato dall’art. 19, comma 14, D.L. 78/2010).
Quando serve la conformità catastale
Verificare la corrispondenza tra planimetria catastale e stato reale è essenziale in almeno tre contesti operativi:
  • compravendite: senza dichiarazione di conformità, il notaio può sospendere la stipula o rifiutare l’atto;
  • mutui ipotecari: la banca, tramite un perito, accerta la regolarità del bene. Difformità possono bloccare il finanziamento;
  • ristrutturazioni: dopo i lavori, è necessario aggiornare la planimetria per evitare incongruenze future e garantire la coerenza tra documentazione urbanistica e catastale.
Cosa fare in caso di difformità
Il primo passo è individuare la natura della difformità nella planimetria catastale:
  • difformità catastale: modifiche non ancora aggiornate in Catasto, ma conformi a quanto autorizzato urbanisticamente;
  • difformità urbanistica: opere eseguite senza titolo edilizio o in difformità rispetto ai titoli rilasciati.
In entrambi i casi, è necessario incaricare un tecnico abilitato che:
  • effettui un rilievo dell’immobile;
  • confronti lo stato attuale con la planimetria, la visura e la documentazione edilizia depositata in Comune.
Come regolarizzare
La procedura prevede due fasi distinte:
  • se l’immobile è urbanisticamente conforme ma non ancora aggiornato in Catasto, si presenta un DOCFA per l’adeguamento della planimetria catastale e, se necessario, della rendita;
  • se l’immobile è urbanisticamente difforme, si avvia un iter di regolarizzazione (CILA, SCIA, permesso di costruire, sanatoria), a cui segue l’aggiornamento catastale.
Documentazione necessaria
Per regolarizzare la situazione sono utili:
  • visura e planimetria catastale attuale;
  • documentazione edilizia pregressa;
  • titolo di proprietà;
  • delega, se il procedimento è affidato a un tecnico terzo.
Conseguenze della mancata regolarizzazione
Ignorare una difformità catastale può comportare:
  • nullità dell’atto di compravendita, per mancanza della dichiarazione obbligatoria;
  • sospensione del mutuo, in attesa della regolarizzazione tecnica e urbanistica;
  • sanzioni catastali, da 1.032 a 8.264 euro, in caso di variazioni non dichiarate. L’importo può essere ridotto tramite ravvedimento operoso;
  • errori fiscali, per via di una rendita non aggiornata, con conseguenti sanzioni e rettifiche IMU o TARI;
  • sanzioni edilizie, se l’irregolarità è urbanistica e non sanabile, secondo quanto previsto dal D.P.R. 380/2001.
Perché conviene intervenire subito
Una planimetria catastale aggiornata:
  • tutela la validità degli atti notarili;
  • riduce il rischio di contenziosi e blocchi;
  • garantisce una corretta gestione fiscale e amministrativa.

Verificare e, se necessario, regolarizzare la planimetria è un passaggio obbligato in qualsiasi operazione immobiliare, anche quando l’immobile sembra “in regola”. Rimandare può trasformarsi in un problema tecnico, economico e legale.

Da sapere! Spesso si confondono due concetti: conformità catastale e conformità urbanistica. La prima riguarda l’allineamento tra la situazione reale e quella depositata al Catasto. La seconda invece attiene a permessi, pratiche edilizie, autorizzazioni comunali. Sono due controlli diversi, entrambi necessari ma non equivalenti.
Cos’è una planimetria catastale rasterizzata?

Per planimetria catastale rasterizzata si intende una versione digitalizzata della planimetria originale, ottenuta tramite scansione del documento cartaceo depositato presso il Catasto. Si tratta di un’immagine composta da pixel – in formato PDF, TIFF o JPG – che riproduce fedelmente l’aspetto grafico del documento originario.

Le planimetrie rasterizzate sono frequenti nel caso di:
  • immobili datati, costruiti prima della digitalizzazione del Catasto;
  • documenti storici, archiviati da molti anni;
  • fasi di transizione degli archivi catastali;
  • planimetrie con annotazioni manuali d’epoca.

Nonostante le sue limitazioni – tra cui la difficoltà di lettura, l’impossibilità di modifica e le dimensioni elevate – la planimetria rasterizzata ha pieno valore legale, purché rilasciata ufficialmente dall’Agenzia delle Entrate e corredata da timbro e vidimazione.

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