In un contesto attuale - quello della riqualificazione edilizia e dei bonus - in cui l’installazione di ponteggi su edifici abitati è frequente, riveste particolare interesse l’ordinanza n. 25122/2025 dello scorso 12 settembre 2025, con cui la Cassazione ha messo in luce alcuni importanti principi in tema di responsabilità extracontrattuale dell’appaltatore.
La vicenda trae origine da un furto avvenuto all’interno di un appartamento sito al quinto piano di un edificio condominiale sul quale, in quel periodo, erano in corso lavori di risanamento.
La proprietaria dell’immobile aveva citato in giudizio sia il Condominio, sia l’impresa appaltatrice che stava eseguendo i lavori di ristrutturazione, imputando loro la responsabilità del danno per non aver predisposto adeguate misure di sicurezza sui ponteggi esterni, utilizzati dai ladri per introdursi nell’abitazione.
In primo grado, Il Tribunale adito aveva riconosciuto parzialmente fondata la domanda, condannando l’impresa al risarcimento dei danni subiti dall’attrice (con un concorso di colpa del 25% a carico della stessa).
La Corte d’Appello, tuttavia, in riforma della decisione di primo grado, aveva escluso la responsabilità dell’impresa e del condominio, ritenendo che il ponteggio avesse solo costituito una mera occasione agevolatrice del furto, e non la causa dello stesso.
La ricorrente ha impugnato la sentenza d’appello sostenendo che l’utilizzo delle impalcature da parte dei ladri costituiva un elemento causalmente rilevante nella catena degli eventi che aveva portato al furto, e non una semplice “occasione”.
Con l’ordinanza in commento, la Terza Sezione Civile della Cassazione ha accolto il ricorso, cassando la sentenza impugnata e rinviando la causa alla Corte d’Appello.
La Suprema Corte ha enunciato un principio di diritto di grande rilievo pratico: “È dotata di efficienza causale rispetto alla consumazione di un furto in appartamento, non costituendo semplice occasione dello stesso, la condotta posta in essere dall’esecutore di lavori edili sullo stabile condominiale che abbia installato ponteggi privi di idonee misure volte ad impedirne l’uso anomalo”.
Richiamando la giurisprudenza costante in materia, la Cassazione ha ribadito che: l’appaltatore è responsabile ex art. 2043 c.c. se non adotta le cautele idonee a evitare l’uso anomalo dei ponteggi; anche il condominio, che dispone l’installazione e il mantenimento delle impalcature, può essere corresponsabile ex art. 2051 c.c. in quanto custode della struttura.
In altri termini, le condotte dell’impresa e del condominio possono avere efficacia causale concorrente, poiché senza l’esistenza di ponteggi non adeguatamente protetti l’evento non si sarebbe verificato.
In conclusione, la pronuncia n. 25122/2025 conferma un orientamento ormai consolidato, sottolineando che:
- i ponteggi non sono solo strumenti di lavoro, ma potenziali fonti di rischio verso terzi;
- la loro installazione comporta un obbligo di sicurezza integrato, che si estende alla prevenzione di accessi non autorizzati;
- la responsabilità solidale di appaltatore e condominio deriva non solo dall’art. 2043 c.c., ma anche dalla custodia ex art. 2051 c.c., ove configurabile.
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